不動産投資信託(REIT)とは?仕組みとリスク、メリット・デメリット

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不動産投資信託(REIT)は、少額の資金でさまざまな不動産に分散投資ができることが魅力の投資手法です。不動産投資よりも自由に売買ができ、他の投資信託よりも高いパフォーマンスが期待できるため、多くの投資家から人気のある投資商品です。

しかし、人気の高い不動産投資信託(REIT)ですが、「そもそも不動産投資信託(REIT)とは何?」「不動産投資との違いは?」「どんなメリットがあるの?」「投資をするうえで注意点は?」など、疑問を持っている投資初心者の人も多いことでしょう。

今回は、不動産投資信託(REIT)とはどのような投資なのか、不動産投資との違い、メリットや注意点などについて紹介していきます。この記事をご覧いただくことで、不動産投資信託(REIT)への理解を深めることができますので、ぜひ参考にしてください。

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不動産投資信託(REIT)とは

不動産投資信託(REIT)とは、その名の通り不動産を中心に運用する投資信託のことで、REIT(リート)とも呼ばれています。不動産投資信託の仕組みが生まれたアメリカではREIT(Real Estate Investment Trust)と呼ばれていることから、日本のREITはJ-REITという名前が付けられています。

投資信託は株式や債券などへの投資が中心でしたが、2000年に改正投資信託法が施工されたことにより、投資信託でも不動産を運用対象とすることができるようになりました。2001年に不動産投資信託(REIT)が証券取引所に上場し、気軽に取引できるようになったのです。

不動産投資信託(REIT)の投資対象は不動産ですが、法律上はもちろん投資信託の仲間になります。まずは、不動産投資信託(REIT)の詳しい仕組みや内容についてみていきましょう。

不動産投資信託(REIT)の仕組み

不動産投資信託(REIT)では、不動産投資法人が投資家から集めたお金と金融機関の融資をもとに、不動産市場へ投資し収益を狙います。他の投資信託と同様に、不動産投資法人は運用会社に資産運用を委託し、資産保管会社に資産保管の委託、事務受託会社に一般事務の委託を行います。

投資対象の不動産は幅広く、マンションやアパート、オフィスビル、ホテル、旅館、商業施設、工場、物流施設、研究施設、老人ホームなどです。

そして、不動産投資法人は、投資した不動産の売却益や賃料収入から投資家へ分配金を出します。

また、不動産投資法人は会社であるため、社債(投資法人債)を発行して資金調達を行うこともあります。そして、物事を決める際は役員会を開きますし、株主総会も実施します。

不動産投資を証券化したもの

不動産投資は、マンションやアパートを購入して賃貸に出し、賃料収入を得て運用する投資手法です。実際に物件を購入するため多額の投資資金が必要ですし、現物を直接所有するためさまざまなリスクが付きまといます。

 

一方、不動産投資信託(REIT)は、プロが厳選したさまざまな不動産に分散投資をして運用するものです。不動産投資信託(REIT)は、不動産投資を証券化したものであるため投資家は直接不動産を購入せず、投資信託を購入するだけで不動産を運用して資産を増やすことができます。

直接物件を所有するリスクがなく定期的に組み換えることができ、いつでも売買できるため株式の投資信託のように気軽に取引することが可能です。

不動産投資法人は保有資産を証券化した受益証券を上場することで、株式のように売買ができるのです。

不動産投資と違い直接物件を所有しない

先ほどお伝えしたように、不動産投資信託(REIT)は不動産投資とは異なり直接物件を所有しません。マンションやアパートなど物件を所有しないことで、物件を所有する不動産投資に比べて手軽に取引ができるメリットがあります。

  • 物件の購入資金を用意しなくて良い
  • 物件探しに時間をかける必要がない
  • ローンを利用しなくて良い
  • 維持管理コストが掛からない
  • さまざまな物件に投資できる
  • 物件売買の煩わしい手間がない

不動産投資信託(REIT)に投資するメリット

不動産投資信託(REIT)に投資をするメリットを知っておけば、不動産投資など他の投資商品と比較がしやすくなります。また、特徴を上手く捉えた投資戦略を立てることが可能です。

ここでは、不動産投資信託(REIT)のメリットを5つに分けて解説していきます。一つひとつみていきましょう。

メリット1:一定の分配金を受け取れる

不動産投資信託(REIT)のメリットの一つが、安定した分配が期待できる点です。

なぜ、安定した分配金が期待できるかというと、オフィスビルやホテル、商業施設やマンションなどの中から、プロが厳選した高収益性が見込める不動産にのみ投資しているためです。多くの不動産に投資しているため、空室リスクも分散されます。

また、不動産投資法人は投資先の賃料収入から費用を差し引いた収益の90パーセント超を投資家へ分配すれば、税金が免除されることになっています。そのため、不動産投資法人としては収益に対して中途半端な割合の分配金を出すよりも、たくさん分配した方がメリットが大きいのです。

そのため、不動産投資信託(REIT)は、債券や株式の投資信託と比べて利回りが高いだけでなく、安定した分配金を受け取ることが可能なのです。高配当が期待できる投資商品を探している人は、不動産投資信託(REIT)を検討してみると良いでしょう。

メリット2:不動産投資より運用の手間がかからない

不動産投資信託(REIT)は、不動産投資と比較した場合に運用の手間がかからないことがメリットです。

不動産投資の場合、マンションやアパートを買って貸し出すため、物件を探さなければなりませんし、賃貸に出す場合は維持管理が必要になります。管理会社に委託をすれば手間は減りますが、毎月手数料が掛かります。空室が出た場合は、不動産会社と連携して入居者の募集をしなければなりません。そのため、管理会社や不動産会社とのやり取りが面倒で、手間がかかるのです。

 

一方、不動産投資信託(REIT)の場合、経験豊富なプロが運用し、投資先不動産に関連する業者に対して指示を出すため、投資家は維持管理に関する手間が何一つかかりません。また、資産組み換えについてもすべてプロがおこないます。

一度投資をすればその後は何もしなくて良いため、不動産投資に比べて圧倒的に手間がかかりません。不動産投資のように物件が自分のものにはなりませんが、手間をかけずに不動産を運用できることが不動産投資信託(REIT)の特徴です。

メリット3:自由に売買できる

不動産投資の場合、資金面や契約手続きの観点から物件を買いたいと思ってもすぐには買えないものです。また、売りたいと思っても買い手が見つからない限り売却できませんし、ローンを完済する必要もあります。

一方、不動産投資信託(REIT)の場合は証券取引所に上場していますので、取引時間内であればいつでも売買が可能です。株式と同じように成行注文や指値注文もできます。また、不動産売買のように業者に相談する必要もなく、買い手と契約書を締結する必要もありません。

 

不動産投資信託(REIT)は比較的流動性が高く換金性に優れています。不動産投資よりも自由に売買できることが不動産投資信託(REIT)のメリットです。不動産投資だとお金が必要なときにすぐに換金できないという心配も、不動産投資信託(REIT)であれば不要です。

メリット4:少額から投資できる

不動産投資信託(REIT)は、少額資金で投資できることもメリットの一つです。

不動産投資であれば、まずマンションやアパートを購入する必要があるため、数百万円から数千万円、場合によっては1億円以上の投資資金を用意しなければなりません。また、購入資金が高額でローンを利用する場合、利息も含めると非常に多くの初期コストが掛かります。

しかし、不動産投資信託(REIT)の場合は、1万円から2万円ほどで購入できるものが多くあります。もちろん、不動産投資のようにローンを利用する必要もありません。不動産投資のように物件を手に入れられるわけではありませんが、少額から投資できることは大きなメリットです。証券会社によっては、投信積立で100円から投資することも可能です。

不動産投資はお金がかかると躊躇している人でも気軽に投資を始められます。

メリット5:レバレッジを掛けた投資ができる

不動産投資信託(REIT)は、レバレッジを掛けた投資が可能です。

レバレッジとは、投資資金以上の金額で取引ができる仕組みのことです。信用取引であれば、自己資金の最大3.3倍の金額で投資ができます。3.3倍のレバレッジを掛ければ、同じ値動きでも通常の3.3倍の運用益を得ることができます。たとえば、自己資金が20万円だとした場合、レバレッジ3.3倍で66万円の投資が可能です。

不動産投資ほどではありませんが、レバレッジを掛けて資金効率を高めた取引ができることは不動産投資信託(REIT)のメリットです。ただし、レバレッジを掛けると多くの利益を狙える一方で、大きな損失を負う恐れもあるため注意が必要です。

不動産投資信託(REIT)に投資する時の注意点

不動産投資信託(REIT)のメリットだけでなく、投資する際の注意点についても事前に把握をしておくことが重要です。注意点を知っていれば、リスク回避のための対策を講じることができます。

ここでは、不動産投資信託(REIT)に投資をする際の主な3つの注意点についてみていきましょう。

注意点1:不動産市況の影響を大きく受けるリスクがある

不動産投資信託(REIT)に投資する際に覚えておきたい注意点が、不動産市況の変化によるリスクがあることです。不動産投資信託(REIT)だけでなく、不動産投資も同様に抱えるリスクです。

 

不動産投資信託(REIT)の投資対象はマンションや商業施設など、すべて「不動産」です。そのため、賃貸や売買市場の落ち込み、金利の変化、経済情勢などの影響を受け、投資先不動産の収益が悪化する恐れがあります。不動産市況が落ち込むと、価格が大幅に下落する可能性があるのです。

どうしても不動産市況の影響を大きく受けてしまうため、状況の変化を注視しておくことが重要です。高いパフォーマンスが魅力の不動産投資信託(REIT)ですが、不動産市況次第では多くの損失を負う可能性があることを理解して取引する必要があります。

注意点2:運営状態や被災で利益が出なくなるリスクがある

不動産投資信託(REIT)は、運営状態や被災が原因で利益が出なくなるリスクがあるため注意が必要です。

不動産投資法人は上場していますが、上場維持のための基準を満たせなくなると上場廃止になる可能性があります。また、うまく利益が出ない場合は倒産リスクもあるため気をつけなければなりません。

 

そして、国内の不動産に投資するうえで必ずリスクとなるのが、地震や火災、台風といった災害リスクです。日本では、どの地域でも地震や台風などの災害に遭うリスクがあるため注意しなければなりません。

大地震や火災、台風、豪雨などで被災すると、これまでどおりの収益が出せなくなる恐れがあります。場合によっては物件が激しい損壊を受け、賃料収入を得られなくなる期間が発生する可能性があります。

災害の発生時期や規模の大きさなどを想定をすることは大変難しいですが、いつ想定外のリスクが発生して利益が出なくなるかわからない危機感を持ってリスク管理をおこなう必要があります。

注意点3:立地によっては資産価値減少・値下がりリスクがある

不動産投資信託(REIT)は、商業施設やオフィスビルやマンションといったさまざまな不動産に分散投資します。不動産は立地が重要視されるため、物件の周辺環境の変化によって大幅に資産価値が減少し価格が下落するリスクがあります。

たとえば、物件の近くにあった大型商業施設がなくなったり、2つとなりの駅が再開発となり人や企業がそちらの駅へ流れていったりすることにより、資産価値が減少する可能性があります。

また、物件近くで発生した事件や事故が原因となり、需要が下がることもあり得ます。

 

不動産の価値は需給バランスで決まるため、立地・周辺環境の変化が資産価値に影響を与えるのです。不動産は立地によっては資産価値減少・値下がりリスクがあることを理解し、情報収集や投資信託選び、リスク管理を行う必要があります。

 

まとめ

不動産投資信託(REIT)の特徴と不動産投資との違い、メリットと注意点について紹介しました。

今回お伝えした内容の重要なポイントをまとめると次の4点です。

  • 不動産投資信託(REIT)は少額資金でさまざまな不動産に手軽に分散投資できる
  • 不動産投資のように物件を所有する必要がなく比較的高いリターンを期待できる
  • 不動産市況の影響を受けたり災害リスクがあるため注意する必要がある
  • 不動産投資ほどハードルが高くないため投資初心者でも始めやすい

不動産投資よりも少ない資金で自由度が高く、手軽に投資ができるのが不動産投資信託(REIT)の大きなメリットです。実際に投資をする際は、業者や投資信託の中身だけでなく、購入手数料や信託報酬などのコスト面も比較したうえで購入する投資信託を決めるようにしましょう。

1万円から2万円ほどで投資ができる不動産投資信託(REIT)はたくさんあるため、興味がある人は早速今回ご紹介した内容を参考にして投資を始めてみてはいかがでしょうか?

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