【2019】REITのおすすめ銘柄10選!REITが人気の3つの理由と7つの選び方のポイント

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投資といえば株式や債券がメジャーですが、これら2つにだけ資産を集中させることはあまりおすすめできません。低リスクに資産運用をするためには「分散投資」が重要なので、株式や債券以外にも資産を振り向けていくことがおすすめです。

例えば、REIT(リート)は投資家に人気の投資手法の一つです。日本語では「不動産投資信託」と呼ばれており、平たく言うと不動産に投資ができる商品です。

REITは株式と同じように証券取引所に上場している商品で、証券会社に口座を持っている人なら誰でも気軽に売買することができます。この記事では、REITの選び方とおすすめの銘柄を紹介していきます。

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REITがおすすめの投資先である理由

「不動産投資」と聞くと数千万円や数億円もするようなマンションを購入しなければならないイメージがありますが、REITはそのような大きなお金がなくても不動産に投資できる商品です。

投資初心者でも買いやすいことが特徴で、投資を始めたばかりの人におすすめです。分配金利回りが高いこともあり投資家には人気です。

まずは、REITがおすすめである理由を次の4つのポイントに分けて解説していきます。

  1. 分配金利回りが高め
  2. 不動産投資よりも簡単
  3. 分散投資に向いている
  4. インフレに強い

理由1:分配金利回りが高め

投資する商品を選ぶときの一つのポイントが分配金です(株式なら配当)。投資額に対していくらの分配金がもらえるかを表したものが分配金利回りであり、REITはこの利回りが他の商品に比べて高い傾向にある商品です。

株式や債券の利回り目安と、REITの利回りの目安を比べてみると、次の表のようになります。上の表は目安ですが、REITは株式の配当金利回りよりも高い利回りを得られる可能性が大いにあります。利回りが高いため、老後の年金の代わりや現役世代の生活費の補助など、不労所得を得たい方にREITは特におすすめの投資先です。

投資先 目安となる利回り
REITの分配金利回り 2~7%
株式の配当金利回り 1~5%
国債(10年国債利回り) -0.2~-0.1%
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理由2:不動産投資よりも簡単

REITは、不動産投資を行う投資法人に投資家がお金を預ける投資信託の商品です。実際に不動産を売買したり、家賃収入を得たりするのは投資法人の仕事ですが、投資法人は得られた利益を投資家に還元します。

このような仕組みのため、REITの投資家は不動産を購入しなくても不動産投資の恩恵を受けられることが特徴です。

 

不動産投資は投資家がマンションやアパートを購入して家賃収入を得る投資方法です。そもそも数千万円・数億円が必要な資産のため、不動産投資を始めるためには多額の現金が要りますし、ローンを組むケースも多いです。

一方、REITは1口あたり10万円ほどで買うことができます。もちろん、1口あたり100万円以上のお金が必要となる高額なREITもありますが、10万円から30万円ほどの資金があれば選り取り見取りです。

不動産投資と異なり、まとまった資金がなくても不動産に投資できることがREITのメリットです。

理由3:分散投資に向いている

証券会社を通じて株式や投資信託、ETFなどを買い付けていると、資産が株式に集中してしまう傾向があります。そのため、分散投資の観点から、不動産に投資する商品であるREITを意識して購入していくことがおすすめです。

既に株式とREITの両方に投資をしている人は実感しているかもしれませんが、近年株式とREITの2つの金融商品は逆の値動きをする傾向があります。つまり、日経平均株価が上がっているときはREITの価格が下がり、日経平均株価が下がっているときはREITの価格が上がるという具合です。

常にこのような逆相関であるわけではありませんが、逆相関の傾向が出てきています。

 

理想的な分散投資は、同時に値下がりする資産に投資をしないことです。持っている株式が下がったときに、他の資産が値上がりすれば、全体的な価格は支えられます。株式と逆に値動きするようになってきたREITに投資することで、理想的に分散の効いたポートフォリオを築くことができます。

理由4:インフレに強い

インフレとは物価上昇のことです。実際にインフレが起こるとものの価値が上がっていくので、今まで100円で変えていたものが110円に値上がりするといったことが起こります(消費税の引き上げとは無関係に、ものの価値が上がることです)。

ものの価値が上がることを言い換えると、「相対的にお金の価値が下がる」ことになります。実は、みなさんが安全だと思っている現金や預金は、インフレにとても弱いのです。

 

仮に、銀行に300万円を預けていたとしましょう。現在の銀行はほとんど金利がつかないので、話を簡単にするために何年預けていても300万円のままだったとしましょう。

ちょうど300万円で買える欲しい車がありましたが、今年は見送りました。翌年、物価が上がって300万円だった車が400万円になっていました。前の年であれば銀行の預金で買えたのに、1年待っただけで車が値上がりし、預金では買えなくなってしまいました。裏を返せば、現金の価値が下がってしまったと言い換えることができます。

このように、資産を現金や預金で取っておくことは、インフレに負けて価値が下がってしまうリスクがあります。

 

一方、REITはインフレに強い商品です。その理由は不動産投資の仕組みにあります。

一般的に、物価が上昇すると不動産の価値や家賃も上昇する傾向にあるためです。REITの分配金も物価に連動して上昇する傾向があるため、インフレに強いと言われています。

REITが投資対象とする不動産の種類

これまでお伝えした内容で、REITに投資するメリットは理解いただけたことでしょう。ただ、一口に「REIT」といってもさまざまな商品があります。そこで、続いてREITの種類について紹介していきましょう。

種類1:単一用途特化型REIT

不動産にはさまざまな種類があります。例えば、住居、オフィスビル、商業施設、倉庫などの物流施設、ホテル、ヘルスケア施設などがあります。そして、どの不動産ジャンルにも、REITを通じて投資することができます。

単一用途特化型REITは、これらの不動産の中から一つのジャンルに絞って投資を行う商品です。一つのジャンルに特化しているため、REITの中では比較的ハイリスク・ハイリターンです。

例えば、都心のオフィスビルに特化したREITは、2020年の東京オリンピックへの期待感もあって値上がりが顕著な銘柄が多いです。しかし、もし今後その期待が縮小することがあれば一気に値下がりする可能性があるため、ハイリスク・ハイリターンなのです。

種類2:複数用途型・総合型REIT

不動産の種類のうち、2種類以上に投資するのが複数用途型REIT、または総合型REITです。複数の不動産ジャンルに投資するREITの方が分散投資の概念に近く、REITの中ではローリスク・ローリターンの投資と言えます。

投資先を分散した方が安定した値動きになるため、投資のリスクを引き下げたい方には複数用途型・総合型REITがおすすめです。ただし、投資先を分散しているため、特定のジャンルの不動産の値上がりや賃料の上昇など収益アップの恩恵を受けにくくなります。

例えば、近年高齢化社会のためヘルスケア施設の需要が上がってきています。ヘルスケア施設への投資の恩恵を受けるには、複数用途型REITよりも、ヘルスケア施設に特化したREITに投資した方が良いという判断になるでしょう。

REITを選ぶ際に注目すべきポイント

REITの投資先や仕組みがわかったところで、REITの選び方について解説していきましょう。見るべきポイントを7つピックアップしたので、売買する際のチェックリストとしても活用できますよ。

1. 不動産の種類
2. 時価総額
3. 分配金利回り
4. NAV倍率
5. LTV(借入金比率)
6. 投資法人の格付
7. NOI(純営業利益)利回り

ポイント1:不動産の種類

REITが対象としている不動産の種類を確認することは、一番の基本です。

安定した収益を目標とするのであれば、賃料の収入が景気に左右されにくい住居特化型REITや複数用途型REITがおすすめです。また、オフィスビル特化型は分配金利回りが高い傾向にあるので、分配金狙いの方はオフィスビル特化型REITが良いでしょう。

ポイント2:時価総額

時価総額とは、REITの資産を時価で評価したものです。

資産が多いほど多くの投資家がそのREITに投資をしていると考えられ、また値動きも安定しやすいです。時価総額が小さいと機関投資家は投資できないため、個人投資家だけが売買する間口の狭いREITになってしまいます。

保有している投資家が少ないREITは流動性リスクが高くなり、買いたいとき・売りたいときに約定できないリスクが高くなります。明確な基準がないことが悩ましいのですが、時価総額が1,000億円を超えているREITは値動きが安定している傾向があります。

ポイント3:分配金利回り

個人の投資家にとって、投資から得られる分配金は最大の関心ごとでしょう。REITの分配金利回りは、他の金融商品に比べて高い方ではありますが、REITによってさまざまです。

過去の分配金利回りが未来永劫ずっと維持されるわけではありませんが、過去の利回りを見て納得できる金額がもらえるか確認してからREITに投資することをおすすめします。

ポイント4:NAV倍率

まず、NAVはNet Asset Valueの略称であり、「純資産価値」のことです。そして、NAV倍率はREITの価格に対してどれくらいの純資産があるかを示す指標であり、REITの銘柄が割安か割高かを知るために利用されます。NAV倍率は次の式で算出されます。

NAV倍率=REITの市場価格÷1口当たりのNAV÷投資口数

 

NAV倍率により、REITの実際の資産と価格がどれくらい近いか、もしくは離れているかがわかります。

NAV倍率が1より小さければ、純資産よりも価格が安く割安な銘柄だと考えられます。逆に、NAV倍率が1より大きければ、純資産よりも価格の方が過大に評価されているため割高な銘柄と考えられます。

割高な銘柄は価格が適正な水準に落ちついていくと予想できるため、投資家は新たに購入するのを避けるケースが多いです。NAV倍率が高いREITは一概にダメということではありませんが、投資するときの目安としてNAV倍率が1程度か、1より低いことを意識すると良いでしょう。

ポイント5:LTV(借入金比率)

LTVはLoan To Valueの略で、日本語では「借入金比率」または「有利子負債比率」と呼ばれます。LTVは「借入金÷総資産」で計算することができ、純資産に比べてたくさんお金を借りているほど、LTVが高くなります。

借入金とは、将来的には返済する必要があるお金のことで、簡単に言えば借金のことです。LTVが高くても一概に悪いとは言えませんが、LTVが高いREITはお金を借りすぎていて返済できずに倒産してしまう懸念があります。そのため、LTVが低いREIT、具体的には50パーセント以下を目安にREITを探すことがおすすめです。

ポイント6:投資法人の格付

投資法人は財務状況などを踏まえ、外部の格付機関から格付されています。格付は専門の機関によって与えられる客観的な指標なので、大いに参考にしていきましょう。

健全な運用ができている投資法人ほど評価が高く、最も高いのは「AAA」や「AA+」です(格付け機関によって表記の仕方は異なります)。投資先として適格と言えるのは、A以上の格付を持っているREITです。

日本銀行が金融政策としてREITを買い入れる場合はAA以上を基準にしているため、AAを基準に選んでも良いでしょう。

ポイント7:NOI(純営業利益)利回り

NOIはNet Operating Incomeの略で、不動産投資による「純営業利益」を指しています。簡単に言えば、NOIは年間賃料から経費を引いたもので(正確にはさらに減価償却費が足されます)、NOIを不動産価格で割ったものがNOI利回りです。

分配金利回りは投資額に対する分配金の割合ですが、NOIは不動産価格に対する収入の割合であり、不動産の収益力を示している指標です。そのため、数値が高い方が良いです。

土地や不動産価格が低く上がりにくい地方の方が、NOI利回りは高くなる傾向にあります。ただし、NOI利回りが比較的低い都会の不動産の収益力が低いわけではないので覚えておきましょう。

REITのおすすめ銘柄10選

REITを選ぶポイントを解説したところで、実際におすすめの銘柄を10個選びました。投資の際の参考にしてみてください。

なお、これからお伝えする情報は2019年7月時点のものです。

1.インヴィンシブル投資法人

不動産の種類 ホテル、住居、商業施設
時価総額 3,496億円
分配金利回り 5.59%
NAV倍率 1.20
LTV 50.5%
JCRによる格付 A
NOI利回り 6.28%

インヴィンシブル投資法人は分配金利回りが5パーセントを超えており、高利回りで人気です。ホテルと住居をメインに据えた複数用途型REITです。
住居は賃料が比較的安定している特徴があり、ホテルは収益を見込める不動産のため、収益と安定のバランスを取っています。

2.スターツプロシード投資法人

不動産の種類 住居
時価総額 456億円
分配金利回り 4.92%
NAV倍率 0.86
LTV 51.1%
JCRによる格付 A-
NOI利回り 5.58%

スターツプロシード投資法人は時価総額が小さい点がネックではありますが、そもそも中小規模の物件を運用している投資法人のため、規模に見合った資産状況と言えるでしょう。日本人の多くを占める年収700万円以下の入居者層を対象に、安定した賃料収入を得ているREITです。

3.星野リゾート・リート投資法人

不動産の種類 ホテル
時価総額 1,225億円
分配金利回り 4.77%
NAV倍率 1.00
LTV 35.8%
JCRによる格付 A-
NOI利回り 6.84%

星野リゾート・リート投資法人は一般の消費者にも人気の「星野リゾート」のREITであり、ネームバリューがあることや分配金利回りが高いことなどから人気があります。
物件が全国にあるのでリスクが分散されており、また星野リゾートは高級宿だけでなくビジネスホテルなども持っているため、幅広い客層を押さえる安定を目指したポートフォリオとなっています。

4.日本ヘルスケア投資法人

不動産の種類 ヘルスケア
時価総額 132億円
分配金利回り 4.75%
NAV倍率 0.88
LTV 46.6%
JCRによる格付 なし
NOI利回り 6.26%

日本ヘルスケア投資法人は、ヘルスケア施設に特化したREITです。時価総額は高くないものの、その他の指標は良好です。
日本は人口が減っていくため、不動産の需要も右肩上がりとは想定しづらい現状ですが、ヘルスケア施設については少子高齢化社会のため需要が高まっていくことが予想されます。

5.三井不動産ロジスティクスパーク投資法人

不動産の種類 物流施設
時価総額 1,474億円
分配金利回り 3.32%
NAV倍率 1.25
LTV 26.8%
JCRによる格付 AA-
NOI利回り 5.38%

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人はLTVが非常に低く、倒産リスクが比較的低いことが特徴です。代わりに分配金利回りは他のREITと比較すると低く感じられますが、安定した運用でREITの価格は右肩上がりになっています。

6.オリックス不動産投資法人

不動産の種類 オフィス、住居、商業施設、ホテル、物流施設
時価総額 5,625億円
分配金利回り 3.49%
NAV倍率 1.17
LTV 42.7%
JCRによる格付 AA
NOI利回り 5.13%

オリックス不動産投資法人は時価総額が大きい総合型REITで安定した運用が特徴です。格付も高いため、日本銀行もオリックス不動産投資法人のREITを保有しています。
オリックスグループの力を活かし、多様な種類の不動産をバランス良く運用できているREITです。

7.東急リアル・エステート投資法人

不動産の種類 オフィス、商業施設
時価総額 1,962億円
分配金利回り 2.90%
NAV倍率 1.16
LTV 42.5%
JCRによる格付 AA-
NOI利回り 4.40%

東急リアル・エステート投資法人は格付が高く、日本銀行が保有している銘柄の一つです。東急線沿線に重点的に投資しており、特に渋谷区への投資額が大きいことが特徴です。2020年までは売却益を狙いながら収益性向上を目指しています。

8.インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人

不動産の種類 オフィス
時価総額 1,713億円
分配金利回り 3.94%
NAV倍率 1.17
LTV 49.4%
JCRによる格付 A+
NOI利回り 5.15%

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人は、右肩上がりで価格が上昇しているオフィスビル特化型REITです。人気の大都市圏にビルを持っており、また景気拡大とともに賃料を引き上げることができていることから、今後も成長が見込めるREITです。

9.大和ハウスリート投資法人

不動産の種類 物流施設、住居、商業施設、ホテル、オフィス
時価総額 5,623億円
分配金利回り 3.89%
NAV倍率 1.04
LTV 41.3%
JCRによる格付 AA
NOI利回り 5.43%

大和ハウスリート投資法人は時価総額が大きく、規模が大きいのが特徴の総合型REITです。不動産の種類を分散しているため、安定した収益を見込むことができます。大和ハウスグループとの協働によってコストを削減している特色があります。

10.GLP投資法人

不動産の種類 物流施設
時価総額 4,792億円
分配金利回り 4.24%
NAV倍率 1.10
LTV 44.9%
JCRによる格付 AA
NOI利回り 5.33%

GLP投資法人は物流施設特化型REITで需要が景気に比較的左右されにくく、安定した収益を見込むことができます。消費者によるネットショッピングの利用頻度が高まっていることなどを背景に、物流施設の需要も増加しており、流れに乗る形でGLP投資法人も収益を生んでいます。

まとめ

REITに投資するときのチェックポイントと、おすすめの銘柄を10種類ピックアップしてご紹介しました。投資をしていると、保有銘柄が株式に偏ってしまう傾向がありますが、REITを組み入れることで分散の効いたポートフォリオになります。

また、REITは分配金利回りが比較的高いため、老後の生活が年金だけでは不安な人に特におすすめです。ミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれるREITへの投資もぜひ検討してみてください。

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