安定した収入があるサラリーマンでも、ほとんどの方がお金に関する悩みを抱えています。給料が少なくて生活がギリギリだったり、貯金ができず老後の生活が心配だったり、悩みごとは尽きないですよね。
サラリーマンにおすすめの資産形成といえば、不動産投資です。投資がうまくいけば、不労所得を手に入れることができるので、お金の悩みから解放されるでしょう。
この記事では、サラリーマン向けに不動産投資とは何か、なぜおすすめなのかなどについて解説していきます。メリット・デメリットを解説したので、ご自身に合っているか照らし合わせて考えていきましょう。
不動産投資は向いてないと思った方のために、別の投資方法も紹介していきます。
不動産投資で儲かる仕組み
不動産投資とは、その名の通り不動産を買って利益を上げる投資方法ですが、利益の出し方は二通りあります。
利益の出し方1：インカムゲインを得る方法
1つ目は、物件を賃貸として貸し出し、入居者から家賃をもらって利益を上げる投資方法です。
定期的にもらえる家賃収入は「インカムゲイン」と呼ばれます。毎月決まった金額が給料のように手に入るので、安定した不労所得が欲しい人に向いている投資方法です。
インカムゲインを狙う方法は、次に説明する方法よりも簡単で一般的です。不動産投資の利益といえば主にインカムゲインであり、初心者にもおすすめできます。
利益の出し方2：キャピタルゲインを得る方法
2つ目は、不動産を安く買って高く売る方法です。
都市開発の予測など専門的な情報が手に入れば、将来的に値上がりする物件を予想して買うことができますよね。値上がりしたタイミングで売れば、大きな利益を上げることができます。これを「キャピタルゲイン」と言います。
ただし、値上がりするかどうかは不確実ですし、将来を予測するには不動産の専門知識がないと難しいです。したがって、機関投資家や不動産投資会社などプロ向けの投資方法です。
このように、不動産投資には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の二種類の利益があります。一般的にはインカムゲインの方が狙いやすいので、この後もインカムゲイン目的の投資を前提に、不動産投資の解説を進めていきます。
サラリーマンが副収入を得ておいた方が良い理由
本業の収入が安定しているサラリーマンの方は、給料の一部を貯金に回している方が多いのではないでしょうか。日本人はリスクを嫌う人が多いため、投資経験がある方は20代から30代の方だと半数にも満たないです。
しかし、投資をすると副収入を得ることができます。これから投資を始めるサラリーマンを応援するため、なぜ投資をして副収入を得るのが良いのか、3つの理由を挙げて解説していきます。
- 年金だけでは老後の生活がギリギリ
- 本業で昇給しにくい
- 副業で働くのは大変
理由1：年金だけでは老後の生活がギリギリ
「老後2,000万円問題」をご存知でしょうか？
2019年に金融庁が発表したレポートによると、老後に夫婦2人でゆとりある暮らしをするには、年金だけではお金が足りないことがわかりました。年金の他に平均で5万円ほどのお金が必要で、95歳まで生きる場合を想定すると、退職時に平均2,000万円の資産が必要であることがわかったのです。
年金だけでも生活することができるのですが、最低限の生活になってしまうでしょう。趣味を楽しみつつ、豊かな生活を送るには、年金以外の収入があるのが望ましいです。
このように年金だけでは老後の生活がギリギリになってしまうので、現役世代のときから副収入を準備しておきましょう。投資でも、定期的にお金をもらうことができます。
不動産投資なら、賃貸物件を借りている人から毎月家賃をもらうことができるのです。
理由2：本業で昇給しにくい
会社員の方は本業も一生懸命頑張っていると思いますが、頑張りが給料に反映されず悩んでいる方も多いのではないでしょうか。昇給できないと、お金の悩みから解放されることはありません。
「マイホームを買ったり子供が望む進路を応援したりすることもできない」、と悩んでいる方も多いでしょう。
本業で昇給できないなら、副収入を作ってしまえば良いのです。
投資は「お金にお金を生んでもらう仕組み」で、不労所得です。忙しくても本業に集中しながらできるので、本業で昇給を狙いつつ、不動産投資などで副収入を得て暮らしの役に立てましょう。
理由3：副業で働くのは大変
本業だけではお金が足りない場合、最初に思いつくのは副業でしょう。ですが、副業は自分がアルバイトなどで労働をしなければならず大変です。
本業が忙しくて残業が多い人は、土日に副業をしなければなりませんし、休む暇がなくなってしまいます。
そこで、不労所得が得られる投資で副収入を稼ぎましょう。不動産投資では新規の入居者の募集や家賃の回収などの事務がありますが、これらは管理会社に任せることができるので、投資家が労力を割く必要はありません。
一口に「副収入」と言ってもさまざまな方法があるのですが、副業よりも投資の方が手間がかかりません。特に本業が忙しくて副業に労力を割きたくない人には、不動産投資などの手間がかからない投資方法がおすすめです。
不動産投資がサラリーマンにおすすめである理由
本業が安定しているサラリーマンも副収入を稼ぐ必要性についてお伝えしました。次は、副収入を得る手段として、数ある投資方法の中でなぜ不動産投資がおすすめなのか解説していきます。
特にサラリーマンにとって重要なのは、次の3つのポイントです。
- ローンの審査に通りやすい
- 仕事が忙しくても大丈夫
- 所得税・住民税を節税できる場合がある
理由1：ローンの審査に通りやすい
不動産投資は、数百万円から数億円というアパートやマンション、一戸建ての不動産物件を購入して始めるので、ほとんどの人はローンを組んで投資を始めます。ローンは家賃収入から返していけば良いのですが、もし投資がうまくいかず家賃が得られなかったら、本業で稼いだ給料から返済することになります。
したがって、投資家の職業もローンの審査対象となります。サラリーマンは給料が安定していると判断されるので、自営業やフリーランスの人よりも審査に通りやすいです。
不動産投資は投資額が大きいので、ローンの審査に通ることは不動産投資を始める上で必須です。審査に通りやすい属性を生かせるサラリーマンには、ぴったりの投資方法だと言えます。
理由2：仕事が忙しくても大丈夫
不動産投資には、家賃の回収や新規入居者の募集、その他物件の管理など、さまざまな事務がつきものです。忙しい人がこれらの事務をこなすのは無謀だと思いますが、これらの仕事は不動産管理会社に任せることができます。
仕事は委託できるので、本業が忙しくて投資に構っていられないサラリーマンでも始められます。
理由3：所得税・住民税を節税できる場合がある
不動産投資をするサラリーマンの場合、本業の給料は「給与所得」、不動産投資による利益は「不動産所得」となります。これらを合わせた所得から各種控除を引いて、課税所得が決まって所得税や住民税が差し引かれます。
もし、不動産投資で赤字が出た場合、不動産所得はマイナス、給与所得はプラスとなります。これらを合算した所得を基に税金を計算するので、不動産所得のマイナスが大きいほど課税所得が小さくなり、所得税や住民税を節税できるメリットがあるのです。
これは、給与所得があるサラリーマンならではのメリットです。
ただし、そもそも不動産投資で赤字が出るのはあまり歓迎できることではありません。物件に大規模な修繕が必要で出費が多くなった場合などは仕方ありませんが、基本的には黒字を目指して投資しましょう。
赤字の場合に節税できるのは、セーフティーネットのような意味合いが強いです。
不動産投資するメリット
本業が忙しいサラリーマンの方が副収入を得るなら、不動産投資がおすすめであることを解説してきました。ここからは、不動産投資のメリット・デメリットの基礎知識を解説していきましょう。
まず、押さえておきたいメリットは以下の3点です。
- 安定した収入が期待できる
- 生命保険の役割を果たす
- 経済危機に強い資産を形成できる
メリット1：安定した収入が期待できる
賃貸物件の入居者から家賃をもらう不動産投資では、安定した収入が期待できます。一度入居した人がすぐに退去するようなことは考えにくく、家賃収入は数年間途切れないと考えられるからです。
ローンを借り入れて投資を始めた場合、家賃収入のほとんどはローンの返済に充てられてしまい、不労所得が得られるメリットを感じにくいかもしれません。ですが、ローンの返済が終わった後も、一定の家賃収入を期待することができます。
ローンの返済が終われば、安定した収入を得られる不動産投資のメリットを強く感じられるはずです。
メリット2：生命保険の役割を果たす
不動産投資ローンを組む際に、団体信用生命保険に加入します。これが生命保険の役割を果たすので、投資家に万が一のことがあったとしても、家族に負担を強いることはありません。
ローンを組む時になぜ保険に入るかというと、ローン返済の義務がある投資家が死亡したり、重度の障害を負ったりして返済できなくなったとき、金融機関が融資した資金を保険で回収するためです。しかも、保険に入っていれば投資家の家族はローンを引き継ぐ必要はありません。
保険は金融機関にとっても投資家の家族にとってもメリットがあるものです。ローンが保険から返済された後、不動産は家族が相続することができます。
その後も家族が賃貸の経営をすれば家賃収入を得られるので、家族にとっては不労所得の源を相続できたことになります。投資家に万が一のことがあっても、家族が豊かな暮らしをするための手助けになるのです。
不動産投資と同時に保険に加入することで、家族に負債を背負わせず、かつ資産を残せるメリットがあります。
メリット3：経済危機に強い資産を形成できる
一般的に、投資は経済危機に弱いのですが、不動産投資は経済危機に強い傾向があります。経済危機とは、「リーマンショック」や2020年4月現在渦中の「コロナショック」のように世界の景気が急に悪くなることですが、このような状態でも不動産は比較的強い資産なのです。
一般的に、投資といえば株式投資を思い浮かべる方が多いと思いますが、株価は各企業の業績に連動するので、景気が悪くなって業績が悪化するとともに株価も下がってしまいます。株式に投資している投資家の中には、「リーマンショックで資産が半減した」という人もいるほどです。
一方、不動産の場合は景気が悪くなったからといって賃貸の需要も下がるとは限りません。住むところは景気に関係なく必要なため、収入が減った世帯も家賃は最優先で支払ってもらえる可能性が高いです。
よって、経済危機に強い資産形成ができるのです。
不動産投資するデメリット
不動産投資のメリットを解説してきたので、続いてデメリットについてお伝えします。不動産投資には副収入を得られる良い面があるのですが、それはリスクを取っているから得られるリターンなのです。
以下の3つのデメリットについて理解を深めていただき、投資を始めるかどうかの判断に役立ててください。
- 空室ができると収入が減る
- 定期的な修繕が必要
- 失敗するとローンの返済が大変
デメリット1：空室ができると収入が減る
不動産投資のリスクで最も起こりやすいのが、空室リスクです。入居者からもらう家賃が利益になる不動産投資では、部屋を借りる人がおらず空室状態になると利益がゼロになるので、空室は最大のリスクです。
とはいえ、空室リスクは事前の準備で下げることができます。需要のあるエリアでできるだけ駅の近くの物件を購入したり、新規の入居者の獲得が得意な不動産管理会社に管理を委託したりするなど、取ることのできる対策はたくさんあります。
不動産投資で失敗しないためのポイントも後述するので、ご参考ください。
デメリット2：定期的な修繕が必要
不動産は現物なので、放っておくと劣化していくデメリットがあります。長く人が住める状態をキープするためには、配管の修理や外装の塗り替えなど定期的な修繕が必要となります。
大規模な修繕には大きなお金がかかるので、計画的に積み立てておく必要があります。入居者からもらえる家賃をすべて自分の消費に回すのではなく、修繕計画に向けて積み立てていきましょう。
デメリット3：失敗するとローンの返済が大変
賃貸物件の運用を始めたものの、入居者がつかず家賃収入が得られなくて投資に失敗してしまうことがあります。
不動産はローンで購入しているので、成功しても失敗しても返済する必要があります。家賃収入がなければサラリーマンの本業の給料から返済しなければならず、生活を圧迫してしまうかもしれません。
一般的な投資といえば、自分が買った資産が収益を生まないだけなので、マイナスにはなりません。
しかし、不動産投資の場合は、悪い言い方ですがローンという借金をして資産を購入しているわけです。投資に失敗しても、借金は返さなければなりません。
不動産投資で失敗しないためのポイント
不動産投資のデメリットを解説してきましたが、怖くなってしまった方もいるのではないでしょうか？ですが、失敗しやすいポイントを回避するだけでも、成功する確率は高められるので、極端に怖がる必要はありません。
これから解説する5つのポイントについてはしっかりと理解していただき、失敗を回避して投資をしていただければと思います。
ポイント1：自分の目で確かめてから購入する
不動産を購入する前に、必ず自分の目で物件の状態を確かめてから購入しましょう。実際に最寄り駅からマンションまで歩いてみて、どれくらいの時間がかかるかなどを調べてみると良いですよ。
不動産投資では、「入居を希望する人がたくさんいる物件」をつかむことが成功の近道です。「自分が賃貸マンションを借りる人だったら」と想像しながら客観的に物件を見て投資するか考えましょう。
やってはいけないのが、競売などで実物を見ずに購入してしまうことです。実際、競売で安かったから買った物件が、「事前の説明よりもボロボロだったため、修繕に莫大な費用がかかってしまった」という失敗例があるのです。
ポイント2：実質利回りを確認する
投資判断には利回りが重要ですが、「表面利回り」だけでなく「実質利回り」も確認しましょう。実質利回りの方が実態に近く、表面利回りは実態よりも良い数値になりやすいからです。
- 表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格
- 実質利回り＝（年間家賃収入－必要経費）÷物件購入価格
ずるい不動産会社は高い表面利回りだけをアピールし、実質利回りが低いことは特に明かさないこともあるのです。
表面利回りは、マンションが満室でコストがゼロという理想的な状態を想定して計算した利回りです。コストを考慮したものが実質利回りなので、投資判断には実質利回りの確認が必要なのです。
ポイント3：ローンに頼りすぎない
デメリットの項目で、投資に失敗してもローンの返済は続けなければならないとお伝えしました。
もし失敗したとしても、ローンの返済額が小さければ返済に苦しむ可能性は低いと考えられます。したがって、ローンに頼りすぎず自己資金も投入して不動産を買うことが、失敗したときに自分の生活を守ることにつながります。
最近は「フルローン」と言って、不動産の購入を全額ローンで支払うケースがあります。会社員だと職業の属性が高く評価されるので、フルローンの審査も通りやすいかもしれません。
ですが、フルローンで大きな金額を借りてしまえば、返済額も大きくなります。投資に失敗したら本業の給料から返済しなければならず返済が大変になってしまうので、ローンに頼りすぎない方が良いでしょう。
ポイント4：管理会社を選定する
管理会社の選定も大切なポイントです。真面目な会社からそうでない会社までさまざまなので、きちんと管理してくれる会社を判断して不動産の管理を委託しなければなりません。
投資を始めて管理会社と付き合っていくと、良くない管理会社がわかるようになると思います。空室が埋まらない理由が「家賃が高すぎる」の一点張りで、入居者を探す努力をしていないなどの特徴があります。
最初はこのような特徴を隠して投資家と接するのでわからないかもしれませんが、慣れてきてこのような傾向が見えてきたら、管理会社選びに失敗してしまったかもしれません。
管理会社は、不動産投資を始めてからも変更することができます。投資をしていく中で、「管理会社が投資家の立場に立って考えてくれないな」などの不信感を抱くようであれば、別の管理会社に委託することも考えましょう。
ポイント5：セカンドオピニオンを求める
不動産は数百万円から数億円の大きな買い物なので、自分一人で決めずセカンドオピニオンを求めましょう。特に、一つの不動産投資会社の言いなりになって購入してしまうと、カモにされている可能性があり危険です。
身近に不動産投資をやっている人がいれば、アドバイスを求めてみましょう。そうでない人は、不動産投資のセミナーに出向いて情報を仕入れたり、専門の投資アドバイザーに相談したりすることをおすすめします。
少額で投資したいサラリーマンにおすすめの方法
これまで紹介してきた不動産投資は、物件を購入するのに数百万円から数億円のお金がかかります。そのため、ほとんどの投資家はローンを組んで投資を始めます。
ですが、今まで投資をしたことがない人が、いきなりローンを組むのはハードルが高く感じられると思います。「投資がどんなものか知りたいから、少しだけ試してみたいな」と考えている方には、不動産投資は不向きです。
この項目では、少し投資を試してみたい方のために、少額で始められる投資方法を紹介します。いきなり不動産投資を始めるのが怖い人は、次の3つの投資から始めてみてはいかがでしょうか。
- 投資信託
- REIT（不動産投資信託）
- 株式投資
1.投資信託
投資信託は、投資家の代わりに投資のプロが運用してくれる商品です。大勢の投資家が資金を投資会社に預け、投資会社に在籍するプロのトレーダーたちが運用する仕組みです。
債券や株式などで運用され、その報告書は定期的に投資家に公開されます。
投資信託は、インターネット証券会社なら100円から始めることができます。不動産投資だと物件を買うのに大金が必要なのでとまどう人も多いと思いますが、100円から始められる投資信託なら少しだけ試してみたい人にもぴったりです。
投資信託のメリットは、プロに運用を任せられるため、初心者で投資の知識や経験が少なくても始めやすいことです。初心者でもプロ並みの成果を期待することができます。
一方、投資信託のデメリットは、プロに任せるため手数料を負担しなければならないことです。投資信託の手数料は、購入時手数料、信託報酬、信託財産留保額の3つです。購入時手数料は投資信託を買うときにかかる手数料、信託財産留保額は投資信託を解約するときにかかる手数料です。
これらは無料か低く抑えられていることが多いので、あまり気にしなくて良いでしょう。
ただし、信託報酬には注意が必要です。信託報酬は、投資信託を保有している間はずっと支払い続けるコストなので、長く保有するほどコストが膨らむことになります。似たような商品で迷ったときは、信託報酬が安いかどうかを比較してみると良いでしょう。
手数料はかかりますが、投資のプロに資産運用を任せられるのが投資信託のメリットです。100円と少額から始められるので、不動産投資の必要資金が大きくて二の足を踏んでいる人は、投資信託から始めてみてはいかがでしょうか。
さらに高利回りを目指し、元金を用意できるのであればヘッジファンドという選択肢もあります。
2.REIT（不動産投資信託）
REIT（リート）は日本語だと「不動産投資信託」で、上述した投資信託の仲間です。
名前に「不動産」とあることからもわかる通り、不動産に投資する投資信託です。つまり、プロが投資家の資金を集めて不動産投資を行い、利益を投資家に還元する投資方法です。
REITは投資家から少しずつ資金を集めて大金にし、不動産で運用する投資商品です。よって、必要最低額も低く、10万円から20万円程度あれば始めることができます。
数千万円から数億円といった資金が必要な不動産投資に比べると、かなり始めやすいのではないでしょうか。
REITのメリットは、不動産投資と同様に安定した「インカムゲイン」が見込めることです。都心のオフィスビルなどを所有して賃料を得るなど、個人では投資しにくいけれど収益性の高い不動産に投資できるので、安定した高水準のインカムゲインが期待できるのです。
一方、REITのデメリットは、「キャピタルゲイン」が見込めないことです。安く買って高く売れるタイプの商品ではないので、キャピタルゲイン狙いの投資家には不向きな商品です。
REITは、少額で不動産投資をやってみたい人に向いている商品です。インカムゲインも高めなので、不労所得が欲しい人におすすめです。
3.株式投資
株式投資は、企業に出資して利益の一部を配当金としてもらう投資方法のことです。インカムゲインとして配当金をもらえる他に、株価の変動を利用して株式を安く買って高く売れば、キャピタルゲインで儲けることもできます。
株式を買うために必要な資金は、銘柄によって異なります。数万円で購入できるものから100万円ほど必要なものまでさまざまです。
100万円ほど資金があれば選り取り見取りですが、20万円程度の資金があれば十分選択肢は広がるでしょう。
株式投資のメリットは、配当金の他に株主優待がもらえることです。
企業によっては自社製品や割引券を配布して株主をグリップする株主優待の制度があり、日常生活で使えるものをもらえれば、生活費を節約することができます。食料品や飲料、鉄道の優待券が代表的です。
一方、株式投資のデメリットは、銘柄選びに知識が必要なことです。株主優待の魅力につられて投資をしてしまう人がいるのですが、企業の将来性を適切に評価して投資判断をしないと、思わぬ暴落に巻き込まれる可能性があります。
このような分析や判断をプロに任せられるのが投資信託やREITで、投資家が自力でやらなければならないのが株式投資です。
とはいえ、株主優待はとても魅力的です。お金に換算すると配当金よりも高い価値があるものもあります。
自分のライフスタイルに合って魅力的な優待があって、その企業の将来に資産を託せるほど信頼できるなら、株式投資をすると良いでしょう。
まとめ
サラリーマン向けに不動産投資について解説してきました。
不動産投資は安定した副収入が期待できるので、お金の心配が尽きない現代人におすすめの投資方法です。サラリーマンの場合、安定した職業なので不動産投資ローンにも通りやすく、投資を始めやすいでしょう。
管理会社に任せれば、忙しい人でも不動産投資はできます。金額が大きいので気軽に始められないという人は、投資信託やREIT、株式投資で投資を始めてみると良いでしょう。