不動産投資を始めたい人の中でも特に慎重な人は、まず「リスク」を知りたいのではないでしょうか？メリットだけを強調するような不動産投資会社の担当者もいますが、不動産投資には良い面だけでなく、リスクも存在します。
この記事では、不安を抱えている人のために率直にリスクを解説していきます。その上で、他の低リスクの投資方法なども解説するので、どんな方法で投資をするのか検討する材料にしていただければ幸いです。
不動産投資とは
不動産投資とは、マンションやアパートなどの物件を買って始める投資です。利益の出し方は2種類あり、どちらを選ぶかによって投資スタイルが異なります。
1つ目の利益の出し方は、物件の部屋を貸し出して家賃収入を得るものです。このタイプの利益を「インカムゲイン」と言います。
2つ目の利益の出し方は、不動産を安く買って高く売ることで、差額を儲けとするものです。このタイプの利益を「キャピタルゲイン」と言います。
不動産投資では、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うことができます。ただし、物件は劣化して古くなっていくので、キャピタルゲインで儲けるには地価の上昇などの幸運に恵まれないと難しいです。
いずれの利益を狙う場合でも、不動産投資は必ず利益を出せると確約されているものではありません。運用に失敗すれば損をして、資産を減らしてしまうかもしれません。
不動産投資の12種類のリスク
不動産投資にはリスクがあり、必ず儲かる投資方法ではありません。
この記事をご覧の方は、まずはリスクを知りたい慎重派の方なのではないでしょうか？不動産投資にはどのようなリスクがあり、何で失敗しやすいのか、12個のリスクを挙げて解説していきましょう。
1.空室リスク
部屋を貸し出して家賃収入をもらう場合、空室が生まれると収入が途絶えてしまいます。これが空室リスクです。
入居者が入れ替わるタイミングなど、一時的に空室ができて収入が途絶えることはありますが、長い間空室が続くと収益が得られず、投資が成功しません。空室リスクを下げるには、需要の多いエリアに物件を構えることが有効です。
また、部屋の数をたくさん持っておくことで、空室リスクによる収益へのダメージを減らすことができます。部屋がたくさんあるマンションを持っていれば、すべてが同時に空室になることは考えにくいので、空室が少し生まれても収益が少し減る程度で済みます。
一方、最近はやっているワンルーム投資の場合、部屋を一つしか所有しないので、空室になると次の入居者が見つかるまで無収入になってしまいます。
2.家賃滞納リスク
不動産投資のインカムゲインは家賃ですが、入居者が家賃を滞納して予定どおりの収入を得られないケースもあります。これが家賃滞納リスクです。
1ヶ月分を滞納する人でさえ7パーセントほどなので、93パーセントの入居者はきちんと支払ってくれるのです。家賃を滞納する理由として最も多いのが「忘れていたから」なので、お金がなくて払えない人はほとんどいません。
滞納する人も踏み倒そうと思っている人はほとんどいないため、家賃滞納リスクは他のリスクほど重大ではないと考えて良いでしょう。
なお、投資家は不動産の管理を賃貸管理会社に任せるのが一般的なので、家賃を滞納している入居者の対応を行うのは管理会社です。滞納している人に対して催促を行うなどの対応をしてもらえるか、管理会社と契約を結ぶ前に確認しておきましょう。
3.家賃下落リスク
不動産が古くなってくると、家賃を下げなければならなくなることが多いです。新築では高い家賃を設定できても、中古で家賃が高いと借り手がつかないですよね。これを家賃下落リスクと言います。
例えば、新築のマンションを貸し出すとき、家賃を10万円に設定して入居者がついたとします。その人が部屋を借りている間は毎月10万円の家賃を得られますが、退去したら家賃は下げなければならなくなることが多いです。
中古の物件になってしまうので、綺麗にリフォームなどをしても、水道設備などの経年劣化などはあるので、家賃を8万円に下げて貸し出すといった流れになります。
物件が時間とともに古くなるのは仕方がないことなので、投資を始める前に織り込んでおきましょう。
先ほどの例で言えば、「永遠に10万円の家賃を得続けられる」とするのは過信です。「最初は10万円もらえるけれど、その後は下がっていくだろう」と控えめに収益を見積もっておけば、実際に家賃が下がったときに必要以上にがっかりしなくて済みます。
4.金利上昇リスク
不動産投資ローンを組んで物件を買った人にとっては、金利上昇もリスクになります。
マンションを1棟買うには数千万円から数億円単位のお金がかかるので、ほとんどの投資家は不動産投資ローンを組みます。変動金利でローンを組んだ場合、金利が上昇すると返済額が大きくなってしまうので、金利上昇リスクと呼ばれます。
金利上昇リスクを避けるには、固定金利でローンを組めば問題ありません。ただし、固定金利の方が得とも言い切れません。
変動金利には金利上昇リスクがありますが、最初の金利は固定金利よりも低く設定されていることが多いのです。金利が変わらないか下がった場合、変動金利の方が得になります。
5.火災リスク
不動産投資には、火災が起きて建物がダメージを受けるリスクがあります。火災が起きないように入居者に気をつけてもらう他、オーナーも火災保険に入りましょう。
物件を購入するとき、基本的には火災保険にもセットで加入します。保険料の支払いをしなければならないため、入居者がゼロ人で家賃収入が得られなかった場合、保険料の出費でマイナスになるリスクも派生します。
6.災害リスク
火災と似ていますが、地震や洪水などの自然災害によって建物が損傷を負うリスクもあります。地震や洪水は気をつけようがないので、保険に入ってリスクヘッジをしましょう。
洪水や台風は火災保険でカバーされるものです。あえて除く必要はないので、保険に加入するときにどのような自然災害が補償されるか確認しましょう。
地震は、地震保険に加入することで補償されます。地震保険は火災保険とセットで加入するものなので、物件を購入するときに保険の話が出たら、地震保険についてもあわせて確認しましょう。
7.修繕リスク
建物は経年劣化するので、適宜メンテナンスをしなければなりません。これを修繕リスクと言います。
室内の壁紙のリフォームやエアコンなどの設備の修理・交換は、入居者が退去するタイミングで行います。新築・中古を問わず、建物の配管や外壁の塗り替えなどの大きな修繕も、経年劣化とともに必要になってきます。
このようなメンテナンスには大きなお金がかかるので、普段から修繕費を積み立てておく必要があります。
また、予定できる修繕だけでなく、突発的に修繕が必要になることもあります。
突然、水漏れが発生した場合などは、業者を呼んで配管設備を見てもらわなければなりません。予想外の突発的な故障にも耐えられるよう、修繕費としてお金を準備しておく必要があるのです。
8.倒産リスク
倒産リスクとは、不動産の管理を任せている賃貸管理会社が倒産するリスクのことです。このような場合、別の管理会社を見つけて管理を委託しましょう。
投資家が不動産を購入して所有している場合、管理会社や不動産を売ってくれた会社が倒産したとしても、影響はありません。代わりの管理会社さえ見つければ、それまでと同様にマンションやアパートを経営できるので、倒産リスクは他のリスクに比べると小さいです。
9.借金リスク
不動産投資で最も怖いのが、借金を負ってしまうリスクです。不動産投資の場合、ローンを組んで始める人が多いので、利益が出ないとただの借金になってしまうのです。
例えば、株式や国債などの証券に投資する場合、あえて他人からお金を借りて投資を始める人は少ないと思います。自分が持っているお金を投資するので、失敗しても投資したお金がなくなるだけで、借金を背負うことにはなりません。
しかし、不動産投資は異なります。物件の購入に数千万円から数億円のお金が必要なので、多くの人はローンを組んで物件を購入します。
ところが、需要のないエリアに構えてしまった場合など、借り手がまったく現れないケースもあるのです。入居者がいなければ家賃収入は得られないので、会社で働いて得られた給与からローンを返済しなければなりません。
不動産投資は大金を必要とする投資なので、失敗すれば借金の金額も莫大になってしまうのです。
10.事故物件リスク
投資家にはどうしようもないリスクで怖いのが事故物件リスクです。貸した部屋の中で殺人や自殺などが起こった場合、綺麗にリフォームしても事故物件として扱われてしまいます。家賃も相場よりかなり低くして、それでも入居者がつくかどうかわからない状態になってしまうのです。
事故物件を抱えてしまうと、空室リスクも顕在化します。投資を始めた頃に予定していた家賃収入を得られなくなってしまうのです。
11.不動産価値下落リスク
不動産の価格は環境の変化によって変化します。価格は上昇することもあれば下落することもあり、後者を特に不動産価値下落リスクと呼びます。
不動産を構えた場所の近くに駅が作られたり、住みたい街ランキングに入るなどブランド価値が高まったりすれば、不動産価値は上昇します。
一方、その近辺で事故が続けて起こったり、隣町に駅ができてそちらの魅力が高くなったりすれば、不動産価値は下落してしまいます。運にも左右されるので、不動産価値下落リスクを完全に排除することは難しいです。
ただし、不動産を購入する前に周辺の都市開発計画を調べるなど、情報収集をしてわかることもあるので、調査を怠らないようにしましょう。
12.流動性リスク
流動性リスクとは、売りたいときに売れず換金しにくいリスクのことです。同じ投資でも株式や外貨は取引する市場があるので、基本的には売りたいと思ったときにすぐ売って換金することができます。
ですが、不動産は投資の中では換金しにくい商品です。不動産を売るには、買ってくれる人を見つけなければなりません。
買い手が見つかってからも、価格交渉が長引くことがあります。さらに、価格交渉中に相手の事情が変わり、やっぱり買わない、となる可能性もあるのです。
流動性リスクがあるので、安く買って高く売るキャピタルゲイン目的の投資は難しいのです。わざわざ高い値段で買ってくれる相手を見つけるのは簡単ではないので、キャピタルゲインよりインカムゲインを目当てに投資をするのが良いでしょう。
投資においてリスクとリターンは比例する
不動産投資のリスクを12種類解説してきました。リスクの種類はたくさんあるのですが、だからといって「不動産投資はリスクが高く危険すぎる」といったことはありません。むしろミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれる投資方法で、投資の中では中程度のリスクです。
また、リスクを知ると同時に押さえておきたいのが、リスクとリターンは比例することです。リターンとはすなわち利回りのことで、「〇〇パーセント」と表されます。
利回りが5パーセントの場合、100万円を投資すると1年後に105万円になります。利回りが10パーセントなら、100万円を投資すると1年後に110万円に増えます。
リターンは高い方が嬉しいですが、そのためには高いリスクを取らなければなりません。リスクを低く抑えるなら、リターンも低めになります。
「ローリスク・ハイリターン」という都合の良い投資方法はありません。リスクとリターンは比例関係にあることを覚えておいてください。
その中で、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われる投資です。空室リスクや火災リスクなどリスクの種類は多いのですが、金融危機に強く安定した収益を得やすいからです。
経済が落ち込むと家賃も下げざるを得なくはなりますが、住居は誰もが必要とするものなので、賃貸の需要が皆無になることは考えにくいのです。
ここまで、不動産投資についてのリスクを挙げたため、不安に感じてしまった方もいるかもしれませんね。もちろん、不動産投資には良い面も多々あります。
次の項目ではメリットに注目して解説してきましょう。
不動産投資のメリット
不動産投資にも良い面があります。この項目では、不動産投資の代表的なメリットを3つ紹介していきましょう。
リスクを知った後は、それでも不動産投資すべき理由を理解していきましょう。
メリット1：収益が安定しやすい
家賃収入は安定した収益になるというメリットがあります。
立地の良い物件であれば、空室リスクが低くなります。また、一度入居した人が頻繁に入れ替わることも考えにくく、長期間住んでもらうことで家賃収入が継続します。
そのため、不動産投資は安定した不労所得を得られる投資方法なのです。
比較のため、株式投資について考えてみましょう。
株式投資の場合、企業の利益の一部を投資家が配当としてもらうので、企業の業績によって毎年配当が変動します。業績が良ければ配当が増えるかもしれませんが、業績が悪ければ1年単位で配当は減らされます。
投資家の収益が変動し、不安定になるのです。
不動産投資は株式投資と異なり、数年単位での入居になるため収益が安定しやすいです。需要の高いエリアに物件を構えられれば、空室リスクも低く家賃収入も途絶えにくいです。
メリット2：生命保険の代わりになる
不動産投資ローンを組むとき、団体信用生命保険にも加入することが一般的です。団体信用生命保険に入ると、ローンの返済期間中に死亡したり高度障害者になったりした場合、保険でローンを完済できるのです。
不動産投資ローンを組むときに心配になるのが、投資家に万が一のことがあって働けなくなり、家族に返済の負担が行ってしまうことです。団体信用生命保険に加入しておけばローンを家族が肩代わりする必要はなくなるので、安心して不動産投資を始めることができます。
しかも、投資家が亡くなった場合、ローンは保険で完済され、不動産は遺族が相続することができます。相続した不動産から得られる家賃収入は、遺族の不労所得になるのです。
このような意味で、不動産投資は投資と生命保険を同時にできるようなメリットがあるのです。不動産の相続には相続税がかかりますが、ローンを相続させる心配はないのです。
メリット3：所得税を節税できる
不動産投資で赤字が出た場合、所得税を節税できる可能性があります。
投資や副業をしていない会社員の収入は、基本的には「給与所得」だけが得られます。給与所得から各種控除が差し引かれ、課税所得が計算されます。
不動産投資をしている会社員の収入は、「給与所得」と「不動産所得」の2つを得られます。これらの合計から各種控除が差し引かれ、課税所得が計算されます。
もし、不動産所得が赤字（マイナス）になった場合、給与所得と不動産所得を合わせた課税所得を少なくすることができます。課税所得が少なくなると、それに基づいて算出される所得税や住民税も少なくなるのです。
物件を購入したり大規模な修繕が必要だったりして家賃収入よりも支出が大きくなった場合のみ、上記のとおり節税することができます。
ただし、不動産所得がマイナスになるケースは投資で損が出た場合なので、基本的には望ましくないことです。不動産投資で損失が出た場合、節税して損失を緩和できるとイメージしておきましょう。
不動産投資より低リスクの投資方法
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法ですが、より低いリスクで投資したいと思う方もいるでしょう。そのような方のために、不動産投資よりもリスクが低いと考えられる投資商品を3つ紹介していきます。
ローリスクの投資方法はローリターンなので、利回りは低めです。
低リスク1：国債
国債は、国にお金を貸して利息を得る投資方法です。よく「国債は国の借金だ」という説明をされますが、国にお金を貸しているのが、国債の投資家なのです。
国債には満期があり、満期が来ると元本が返還されます。満期までの間、定期的に利息をもらうこともできます。
満期も利息もあらかじめ決まっており、基本的には最初の約束通り支払われます。
国債が低リスクなのは、国への投資だからです。日本のような先進国の場合、国が破綻する可能性は極めて低く、満期まで予定通りの運用ができると期待できるので低リスクなのです。
リスクが低い代わりに、利回りは1パーセント以下とリターンも低いです。国債は不動産投資よりローリスク・ローリターンな投資をしたい人におすすめの商品です。
低リスク2：投資信託
投資信託は、大勢の投資家のお金を集めて投資会社が運用する商品です。投資会社のプロが株式などの銘柄を選んでくれるので、初心者で投資の経験がなくても始めやすい商品です。
投資信託はたくさんの銘柄に分散して投資するため、リスクが低い商品です。一つの銘柄が暴落した場合でも、他にもたくさんの銘柄を保有しているため、全体的なダメージは小さく抑えられます。
投資信託の利回りは1パーセントから3パーセント程度です。利回りは低めですが低リスクで、100円から始められるので、気軽に始められます。
低リスク3：REIT（不動産投資信託）
REITは投資信託の一種で、投資会社のプロが不動産で運用する商品です。不動産投資を行う会社に出資するイメージの商品です。
不動産を所有すると、空室リスクに悩まされたり、ローンの支払いに困窮したりするかもしれません。REITは投資家が不動産を所有するわけではないので、このようなストレスを抱えなくて済みます。
また、投資会社では個人で所有するのが難しい都心のオフィスビルなどを運用できます。収益性が安定した物件に投資できるので、個人投資家が不動産投資をするよりも失敗しにくく低リスクです。
REITの利回りは4パーセントから6パーセント程度です。不動産投資と同じくらいの利回りでミドルリスク・ミドルリターンの商品なので、自分で不動産を所有するのが面倒だと感じる方におすすめです。
不動産投資より高リスクの投資方法
高いリスクを取ってでも、不動産投資より高い利回りを追求したい方もいると思います。そのような方のために、より高い利回りが狙える投資方法も3つ紹介していきます。
高リスク1：株式投資
株式投資は、企業にお金を出資し、利益の一部を配当としてもらう投資方法です。また、株式を安く買って高く売ることでも儲けられます。
平均的な利回りは5パーセントから7パーセント程度です。ただし、株式の価値や配当金は企業の業績に左右されるため、将来性を正しく評価できないと失敗する可能性があります。
銘柄選びは難しいですが利回りは高く、さらに株主優待をもらうこともできます。気に入っている物やサービスを売っている企業の株式を調べ、株主優待狙いで投資をすることも考えられます。
高リスク2：ソーシャルレンディング
ソーシャルレンディングは、インターネット上でお金を借りたい企業と貸したい投資家を結びつけるサービスです。
銀行の融資を断られたり、融資だけでは足りなかったりする企業が資金調達に使うためリスクが高いのですが、リターンも高い投資方法です。5パーセントから10パーセント程度の高い利回りを狙えます。
ソーシャルレンディングの仕組みは国債と似ており、満期になると元本が返済され、それまでは利息をもらうことができます。ただし、リスクの高い商品なので、予定通りに運用できない可能性は国債より高いです。
高リスク3：FX
ハイリスク・ハイリターンの投資方法と言えばFXです。FXは為替変動を利用して稼ぐ仕組みです。
例えば、1ドル＝100円のときにドルを買い、1ドル＝120円のときにドルを売り、差額を利益とする投資方法です。外貨を安く買って高く売る投資方法です。
ただし、相場の行方を読まなければならないので、投資の知識や経験を必要とします。一握りの上手い人なら1年で資産を2倍、3倍と増やすこともできますが、ほとんどの人はマイナスの利回りになっているとも言われています。
それほど高リスクな投資方法なのです。
高い利回りを狙いたい場合でも、まず初心者はリスクの低い投資から始め、知識が身についてからハイリスクな投資方法に移っていくと良いのでしょう。
まとめ
不動産投資のリスクを中心に解説してきました。空室リスクや借金リスク、火災リスクなどさまざまなリスクがある不動産投資ですが、成功すれば安定した収入源になります。
また、失敗した場合はローンの返済が大変にはなりますが、生命保険の代わりになるなどセーフティーネットとしても活用できます。
不動産投資の他にも、よりリスクの低い投資方法、リスクの高い投資方法などさまざまな投資があります。ご自身が最も納得できる方法で投資を始めみてくださいね。
リスクを気にする方は以下の記事も参考にしてください。