アパート経営は必ず上手くいくと保証されているわけではないので、失敗してしまうこともあります。数千万円ものローンを組んで始めるので、アパート経営に失敗すると大きな借金を背負ってしまうリスクもあります。
しかし、成功すれば安定した不労所得が得られる魅力があることもまた事実。とにかく失敗を避けてアパート経営をするにはどうしたら良いのでしょうか？
この記事では、失敗する理由や失敗しないための基礎知識、アパート経営の流れを解説していきます。
アパート経営とは
アパート経営とは、アパート1棟を所有し複数の世帯に入居してもらい家賃をもらう不動産経営です。2階建てや3階建てといった比較的小さめの集合住宅なので、不動産の中ではお手頃価格で買うことができます。
アパートを1棟買うと複数の部屋を所有することになるので、家賃も複数の世帯からもらいます。これはアパート経営のメリットである収益源の分散につながります。
例えば、一つの世帯が家賃を滞納したとしても、他の世帯が期限までに支払ってくれれば家賃収入は少し減るだけで大幅ダウンとまではいきません。不動産事業からの収入で生計を立てる人には、特に重要なメリットです。
一方、アパートは木造のことが多く、RC造や鉄骨造のマンションに比べると経年劣化しやすいデメリットがあります。自然災害の影響を受けやすいので、資金に余裕がある人は複数のアパートを別の地域に所有し、リスクを分散しています。
マンション経営との違い
不動産投資では、アパート経営の他にマンション経営も人気があります。
マンション経営とは、マンションの1室を購入し、賃貸として貸し出す不動産経営です。大金を投資できる富裕層になるとマンション1棟を買って経営することもありますが、初心者の方が始めに手を出すなら1部屋の経営となるでしょう。
マンション経営のメリットとしては、賑わっている駅の近くなどの需要が高いエリアに建てられることが多く、入居希望者が集まりやすい点が挙げられます。空室ができにくいので、収入が途絶えるリスクが小さいです。
一方、マンション経営の場合は部屋数を多くしにくいデメリットがあります。1部屋買うのでも数千万円単位のお金がかかるため、複数の部屋を買うのはハードルが高いです。
しかし、1部屋しか持てないと、その部屋が空室になったら収入が途絶えてしまいます。マンションは需要が高いので、1棟全体的には空室ができにくいメリットがありますが、一つしか部屋を持っていない人にとっては「空室リスクが小さく収入源が安定する」とは言い切れないでしょう。
アパート経営するメリット
不動産投資の中でもアパート経営が注目されるのは、手頃な値段で1棟を所有できるからです。
この項目ではさらに掘り下げて、アパート経営をするとどのようなメリットが得られるのかについて、3つお伝えしていきます。ぜひご自身がアパート経営した場合を想像しながらお読みください。
- 安定した不労所得を得られる
- 生命保険の代わりになる
- 金融危機に強い資産形成ができる
メリット1：安定した不労所得を得られる
アパート経営の大きなメリットは、安定した不労所得が得られることです。これは、1棟を所有して複数の部屋を賃貸で貸し出せるアパート経営ならではのメリットです。
部屋がいくつもあるアパートなら、全部が空室にならない限り家賃収入は入ってきます。全部満室は難しい場合でも、全部空室という最悪の事態を避けられれば不労所得を得られるのです。
さらに、一度入居した人がすぐに退去するといったケースは少ないでしょう。一度入居した人は、一般的に数年間は住んでくれると考えられるので、その間は家賃収入が入ってきます。
このように、アパート経営では安定した家賃収入が得られるメリットがあります。自分が労働してお金を稼いでいるわけではないので、安定した不労所得が得られると言い換えられます。
メリット2：生命保険の代わりになる
アパート購入の際にローンを申し込む場合、銀行から融資を受けると同時に「団体信用生命保険」に加入します。これが一般的な生命保険の役割を一部果たすため、生命保険の代わりになるメリットがあります。
ローンを組んでアパートを購入すると、家賃収入や本業の給料からローンを返済していくことになります。しかし、例えば投資家本人が事故に遭って死亡した場合、残ったローンは誰が返済するのか問題になりますよね。
「遺族に返済する義務が移るのではないか？」と不安になる方もいるかもしれませんが、団体信用生命保険に入っていれば、保険でローンを完済することができます。つまり、遺族に返済義務が移る仕組みではありません。
それどころか、遺族はローンが完済されたアパートを相続することができます。遺族が経営を続ければ、その後も家賃収入を得られるというわけです。
経営を続けず、アパートを売却することも可能です。売却すれば、遺族はまとまったお金を受け取ることができます。
このように、アパート経営では投資家本人に万が一のことがあった場合、遺族に負担をかけずプラスの資産を残すことができるのです。
メリット3：金融危機に強い資産形成ができる
アパート経営は、金融危機に強い資産形成ができる特徴があります。投資と聞いて思いつく株式と異なり、不動産は経済後退にも強い資産なのです。
まず、株式が金融危機に弱い点から順を追って説明していきましょう。
株式は配当金をもらったり、株価が安いときに買って高くなったら売ることで儲けたりする投資商品です。配当金の金額や株価は企業の業績によるので、リーマンショックやコロナショックのような金融危機が起きて企業の業績が悪化すれば、配当金も値上がり益も小さくなってしまいます。
ところが、不動産の需要は株式ほど経済に連動しません。景気が良いときも悪いときも住居は必要なものだからです。
金融危機が起きても、入居者は家賃を支払ってくれるので、大きな収益ダウンとはなりにくいです。
このような特徴のため、不動産経営は金融危機の影響を受けにくいです。高級マンションだとグレードを下げる人がいるので空室リスクが上がりますが、一般的なアパートなら不景気でもわざわざ引っ越しを考える人は少ないでしょう。
アパート経営で失敗する理由
アパート経営のメリットをお伝えしてきましたが、経営は必ず上手くいくと保証されているものではありません。成功する経営者がいる一方で、失敗する経営者も大勢います。
ですが、失敗を避けられれば自然と成功に近づいていきます。
この項目ではアパート経営で失敗する理由にはどのようなものがあるのかについて、5つ解説していきます。次の項目では失敗を防ぐ知識を解説するので、まずは失敗例を把握してください。
- 物件の需要がない
- 建物が老朽化する
- 自然災害でアパートが損傷する
- ローンの金利が上昇する
- ローンに頼りすぎる
理由1：物件の需要がない
アパート経営で最も大きな失敗は、収入が得られないことです。需要がない物件を買ってしまうと、空室だらけで思ったように家賃収入を得られず、苦労するでしょう。
アパートはマンションよりも安く買える反面、マンションよりも需要が小さくなりがちなデメリットがあります。どのエリアで、駅からどれくらいの距離で、どんな間取りの物件を構えるかといった物件選びに投資の成否がかかってくるので、需要のある物件を選ぶことが重要です。
理由2：建物が老朽化する
不動産は現物なので、時間とともに価値が下がっていく傾向があります。老朽化した建物には入居したいと思う人は多くないので、空室が多くなって経営に失敗してしまいます。
アパート経営を始める前に、修繕計画も考えておくのが一般的です。配管のメンテナンスや外装の塗り直しなど大規模な修繕を定期的に行うので、家賃収入から修繕費用の積立をしていきましょう。
理由3：自然災害でアパートが損傷する
地震や洪水、火災といった災害でアパートが被害を受け人が住めない状態になってしまうと、アパート経営を続けることができません。家賃収入も得られず、経営に失敗してしまいます。
この後紹介するように損害保険に入っていれば、物件の修繕や建て直しに必要な費用を補償してもらえるので、必ず加入しましょう。
ただし、全壊して人が住めない状態になった場合、建て直しの間は家賃収入を得られません。アパート経営だけで生計を立てる人は、建て直しの間の生活のために貯金をしておきましょう。
また、災害は局所的なことが多いので、アパートを離れた場所に複数所有しておくことでもリスクヘッジできます。例えば、1棟を北海道、1棟を沖縄に所有していれば、一つの災害で同時にダメージを負う可能性は低いです。
理由4：ローンの金利が上昇する
不動産投資ローンを変動金利で組んでいる方は、金利が上昇すると返済額が大きくなります。家賃収入だけではローンを返せなくなり、経営が苦しくなってしまう可能性があります。
金利の変動を避けたいなら、固定金利でローンを組みます。ただし、ローンを組むときの金利は変動金利の方が固定金利よりも低いことが多く、変動金利の方が魅力的です。変動金利が悪いわけではないのです。
最近ではマイナス金利やコロナショックという外部要因のため、金利は上がるよりも下がりやすい傾向にあります。ローンの金利も上がりにくい状態なので、基本的には変動金利で組むのがおすすめです。
「金利が少しでも高くなるリスクが怖いから、固定金利が良い」と明確な考えがある人以外は、変動金利で問題ないでしょう。
理由5：ローンに頼りすぎる
アパート経営はローンを借りて始めるので、自分が持っていないお金を使って物件を買うことができます。しかし、自分の返済能力を大きく上回るローンを組んでしまうと、返済できなくなって経営に失敗するケースがあります。
一般的なサラリーマンの生涯年収は1億円から2億円ほどですが、悪質な不動産会社に騙されて20億円ものローンを組んでしまうというケースが過去にありました。アパート経営が成功すれば20億円も返済できたかもしれませんが、普通のサラリーマンが借り入れるには大きすぎる金額と言えるでしょう。
ローンを借りるときは一部を頭金として自己資金で支払い、ローンの金額を下げましょう。頭金はローンの1割から3割ほどを支払うことが多いので、これくらいの割合を支払える金額の範囲でローンを組むと良いでしょう。
アパート経営で失敗しないための基礎知識
アパート経営で起こり得る失敗例を解説してきました。ここからは、より具体的にどういったポイントに注意すれば失敗を避けられるのかについて解説していきます。
以下に解説する5つの基礎知識をもとに行動していきましょう。
- 表面利回りだけで判断しない
- 見学してから物件を購入する
- 管理は管理会社に任せる
- 生命保険や損害保険でリスクヘッジ
- 確定申告で損益通算
基礎知識1：表面利回りだけで判断しない
物件選びの際、投資額に対していくらの収益が出るかを示す「利回り」を見ない人はいないでしょう。しかし、この利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があることをご存知でしょうか？
一般的に、表面利回りの方が実質利回りよりも高くなって魅力的に見えるので、広告では表面利回りを掲載していることが多いです。表面利回りだけで物件を選ぶと、実は収益性の悪い物件に引っかかってしまったということがあり得るので、表面利回りだけでなく実質利回りも見て投資判断をしましょう。
表面利回りは、投資額に対してどれくらいの家賃収入が得られるかを計算した指標です。実質利回りは表面利回りから経費を除いた指標と考えてください。
経営者が負担するコストを加味した実質利回りの方が、実態のアパート経営の収益に近いので、実質利回りを見る必要があるのです。
基礎知識2：見学してから物件を購入する
物件選びは書類上やインターネット上でもできますが、購入する前には必ず現地に足を運び自分の目で物件の状態を見てから決めましょう。どんなに遠い場所でも、行って見てみることをおすすめします。
失敗事例として、競売にかけられていた割安物件を買ったら、事前の資料よりもずっとボロボロだったというケースがあります。悪いところを隠す資料を作る悪質な業者もいるので、騙されないよう実物のアパートを見てから買うかどうか判断するようにしてください。
基礎知識3：管理は管理会社に任せる
不動産の管理は、ノウハウを持っている管理会社に任せた方が失敗しにくいです。
管理会社は新規入居者の募集や家賃の回収といった業務を行います。入居者のトラブル対応も任せられるので、アパート経営の初心者の強い味方です。
アパートはマンションよりも入居者が少ないこともあり、家賃の回収もオーナーが行うケースがあります。管理会社に支払う手数料を節約できるメリットがあるためです。
アパート経営に専業するなら可能かもしれませんが、サラリーマンなどが兼業でアパート経営を行う場合は、ノウハウのある管理会社に任せた方が良いでしょう。
基礎知識4：生命保険や損害保険でリスクヘッジ
万が一に備え、生命保険や損害保険には加入しておきましょう。ローンを組むときに加入するよう言われるはずなので、内容を確認して契約するようにしてください。
生命保険は、投資家に万が一のことがあってローンを返済できなくなったときに威力を発揮します。保険からローンを完済できるので、遺族はローン返済の心配をすることなくアパートを相続できます。
先ほどお伝えしたように、損害保険は火災や自然災害のときに役立ちます。現物のアパートが災害によってダメージを負った場合、損害額を補償してもらえるので修繕や建て直しをすることができます。
基礎知識5：確定申告で損益通算
アパート経営の収益は「不動産事業所得」になるので、確定申告しましょう。さらに、不動産事業で赤字が出た場合は、その他の所得の黒字と相殺して税金を減らすことができます。
黒字になるようアパート経営をしていくことが基本ですが、赤字になった場合に税金を支払いすぎると損になるので、「損益通算」を覚えておきましょう。
例えば、サラリーマンの場合は会社からもらう給料は「給与所得」になります。給与所得がプラス、不動産事業所得がマイナスの場合、合算した所得に課税されるため所得税が少なくなり、源泉徴収された税金の一部が戻ってくる可能性があります。
また、翌年度に支払う住民税も低くなる可能性があります。
損益通算は、源泉徴収や年末調整を会社が行うサラリーマンにこそ、覚えておいていただきたい仕組みです。不動産事業で赤字が出た場合、税金を減らすことで利益を守りましょう。
アパート経営を始める流れ
よくある失敗や失敗しないための基礎知識を学んだら、実際にアパート経営を始めていきましょう。ここでは、どのような流れで進めていくのかについて解説していきます。
- アパートの購入予算を決める
- アパートを探す
- アパートの買い付けを申し込む
- ローンの審査を受ける
- アパートの売買契約を結ぶ
- 管理会社を決める
- ローンの契約を結ぶ
- 決済・引き渡しを行う
- 定期的に修繕を行う
ステップ1：アパートの購入予算を決める
唐突に物件を探しに行くのではなく、まずはアパートの購入予算を決めます。予算が決まっていないと、候補の物件を絞り込めないからです。
例えば、ローンの頭金としていくら出せるかを考えます。ローンの1割から3割は自己資金でまかなった方が良いので、頭金として出せる金額の3倍から10倍ほどの予算で不動産を狙っていきます。
すなわち、自己資金が500万円なら1,500万円から5,000万円の予算で買える不動産を探していくことになります。5,000万円ほどあれば、アパート経営の初期費用はまかなえるケースが多いので、500万円ほど自己資金を用意できれば良いでしょう。
候補の物件を絞り込むため、自己資金を頭金として、最初に予算を考えましょう。
ステップ2：アパートを探す
予算が決まったら、アパートを探していきます。インターネット上の検索サイトや不動産会社を通し、予算内で買える物件を探しましょう。
アパートを探すとき、初心者の方は自分だけで悩むのではなく、専門家や不動産投資の先輩に相談して考えることをおすすめします。自分が良いと思った物件に思わぬ落とし穴がないか、専門家や経験者にも確認しましょう。
ステップ3：アパートの買い付けを申し込む
買いたいアパートが決まったら、購入申込書（買付証明書）を提出します。この書類は「アパートを買いたい」という意思表示をするためのものです。
そのため、購入申込書を提出した段階では、売買契約は成立していません。まだアパートを購入したことにはならないです。
なお、値下げをお願いしたい場合は、購入申込書を提出するときに交渉します。
ステップ4：ローンの審査を受ける
購入申込書を提出したら、不動産投資ローンの申請も行います。不動産会社を通じて物件選びをした場合、金融機関の紹介もしてもらえることが多いです。
自分が住むために借りる住宅ローンと異なり、アパート経営は「経営」なので、ローンの審査では事業の内容も評価されます。そのため、サラリーマンなどの属性が良い立場の方でも審査に落ちてしまうことがあります。
審査に落ちたら、事業計画を見直すなどしてもう一度審査を申し込みましょう。
また、銀行や支店によって融資の判断基準は異なります。「A銀行では断られたけど、B銀行では審査に通った」「A銀行○○支店では断られたけど、A銀行△△視点では審査に通った」といったケースもあります。そのため、申し込む銀行や支店を変えてみるのも一つの手です。
ステップ5：アパートの売買契約を結ぶ
ローンの審査に通ったら、アパートの売買契約を結びます。契約時には、重要事項の説明や、手付金の支払いも行います。
重要事項とは、物件の状態や規約に関する説明です。問題なければ契約し、手付金を支払います。
ステップ6：管理会社を決める
売買契約が成立したら、アパートの新規入居者の募集や家賃の回収などを行う管理会社を決めます。売り主が委託していた管理会社をそのまま引き継ぐこともありますし、自分が選んだ管理会社に委託することもできます。
管理会社は入居希望者の募集といった重要な窓口を担うので、きちんと仕事をまっとうしてくれる会社を選びましょう。委託した後に管理会社の対応が気に入らず他の会社に変えたいと感じたら、変更することもできます。
ステップ7：ローンの契約を結ぶ
売買契約を結んだら、ローンの契約も締結します。すでに審査に通っているので、基本的には問題なく通過できるはずです。
この段階で断られる場合、物件に重大な瑕疵が見つかったり事故や病気で投資家の健康状態が悪化したりしているケースが考えられます。
ステップ8：決済・引き渡しを行う
売買契約もローン契約も住んだら、決済と引き渡しを行います。これらが済んだら、いよいよアパート経営を始めていくことになります。
売り主、買い主、不動産会社、金融機関の担当者などが出席します。決済・引き渡しのときに登記手続きを委任するので、司法書士も同席します。
登記申請が完了すると、アパートが自分のものになります。ここまで済めば、アパート経営を始めることができます。
ステップ9：定期的に修繕を行う
入居者募集や家賃の回収などは管理会社に任せられるため、実際の経営が始まってから投資家が自分の手を煩わせることは多くありません。ですが、アパートは現物資産で時間と共に劣化していくので、定期的に修繕を行う必要があります。
修繕のためのお金を積み立てておきましょう。
アパートを購入するときに、修繕計画も決めておく場合が多いです。計画に沿って資金を積み立て、修繕に備えましょう。
まとめ
アパート経営に失敗する事例や、失敗しないための基礎知識を中心に解説しました。アパート経営は事業なので簡単ではありませんが、失敗しないように対策をするだけでリスクを下げられる投資方法です。
安定した家賃収入が魅力のアパート経営を始めるなら、解説した点に注意して成功を目指していきましょう。