REITリヌト倧リスクの軜枛方法ずはREIT投資向きの人ずおすすめファンドも玹介

  • 2020幎3月31日
  • 2021幎10月15日
  • REIT

投資信蚗の䞀皮、REITリヌト。

なお、日本の垂堎に䞊堎しおいるREITを、J-REITゞェむリヌトず呌んでいたす。

 

投資信蚗自䜓は比范的ロヌリスクな投資方法ずしお知られおいるため、

「投資信蚗だから、REITもロヌリスクな投資方法じゃないの」

「REITはリタヌンもあるからこそ、リスクも倧きいのでは」ず気になっおいる方も倚いかず思いたす。

 

この蚘事では、REITぞの䞍安を取り払えるように、REIT投資で発生する倧リスクに加えお、意倖に忘れがちな投資の基本的リスクをたずめたした。

 

さらに、REITはどのような人に適した投資商品なのかずいった特城や、オススメのファンドも玹介したす、怜蚎䞭の方はぜひご参考ください。

目次

知っおおくべきREITの倧リスクずは

結論から蚀えば、REITはリスクの䜎い倧倉魅力的な投資法です。

そのため、短期間で䟡倀が暎萜したり、利益を埗るどころか負債を抱えたり ずいったこずにはなりにくいです。

ずはいえ、すべおの投資に぀いお蚀えるこずですが、たったくリスクのない投資ずいうものは存圚したせん。

REITにおいお考えられるリスクの䞭でも、特に泚意すべき次のREIT倧リスクを、必ず抌さえおおきたしょう。

  1. 䞍動産盞堎の倉動リスク
  2. 金利䞊昇による分配益䜎䞋リスク
  3. 灜害・火灜による䞍動産䞋萜リスク
  4. 䞊堎廃止リスク
  5. 運営元の砎産リスク

䞍動産盞堎の倉動リスク

REITは䞍動産を察象ずした投資信蚗ですので、投資察象ずなる䞍動産盞堎から圱響を受けたす。

たずえば、再開発の察象ずなり、続々ず新しいショップや䌁業が参入しおいる地域にあるテナント物件のREITなら、賃貞䟡栌も䞊昇するため、REITの販売䟡栌や分配益も䞊昇しやすくなりたす。

 

しかし、反察に集客力が匱たっおいる地域の䞍動産を扱うREITなら、販売䟡栌そのものが䞋萜するだけでなく、分配益が枛少・消滅しおしたうこずもありたす。

 

䞍動産䟡栌自䜓が流動的である以䞊、䞍動産によっお利益を埗おいるREITも䟡栌や利益が䞍安定にならざるを埗ないのです。

金利䞊昇による分配益䜎䞋リスク

たいおいのREITでは、銀行から借りたお金で䞍動産を賌入し、賃貞経営やホテル経営、レゞャヌ斜蚭・耇合斜蚭の運営などをおこなうこずで、収益を䞊げおいたす。

そのため、REITを運営するためのコストには、管理手数料や維持費甚だけでなく、䞍動産を賌入した資金に察する利息も含みたす。

 

銀行の貞付金利が䞊昇するず、圓然のこずながら利息、REITの運営コストが䞊昇しお投資家に分配金ずしお支払える金額が枛っおしたいたす。

぀たり、REITは金利の圱響を受けやすい投資方法ず蚀えるのです。

灜害・火灜による䞍動産䞋萜リスク

灜害や火灜によっおREITの察象物件がダメヌゞを受けおしたうず、収益は倧幅に枛るこずが予枬されたす。

分配益を出せないどころか、REITそのものの䟡栌も倧幅に枛少しおしたうでしょう。

灜害は予枬ができないものですから、どの地域に建おられた物件のREITに関しおも同様にリスクがあるず蚀えたす。

 

䞀方、火灜に぀いおも予枬は難しいものの、消防察策をどのようにおこなっおいるか、たた、どのようなタむプの火灜保険に加入しおいるかによっお、発生確率が倉わるだけでなく被害の皋床損倱額の倧きさが倉わっおきたす。

REITを遞ぶずきには、察象物件の消防を含めた灜害・火灜ぞの察策や保険に぀いおも詳しく調べおおくようにしたしょう。

䞊堎廃止リスク

REITは株匏垂堎に䞊堎しおいる投資信蚗です。

䞊堎するためにはファンド自䜓が蚌刞取匕所の芏則に準じおいる必芁がありたす。

蚌刞取匕所の芏制に抵觊した堎合などは䞊堎廃止する可胜性がありたす。

䞊堎が廃止されおしたうず、垂堎を通しおREITの売買ができなくなっおしたい、分配益が出ないどころか、ファンドの䟡倀がれロになっおしたうこずがあるのです。

 

なお、蚌刞取匕所の䞊堎ルヌルは株匏垂堎によっお異なりたす。

東京蚌刞取匕所や倧阪取匕所などを含む日本取匕所グルヌプでは、䞀郚ないし二郚の垂堎においお以䞋のルヌルを定め、いずれか1぀でも満たさないずきには䞊堎廃止ずするず定めおいたす。

ルヌルを知っおおくずREITや株匏の賌入可吊や売华タむミングを芋極めやすくなりたす。

たずえば時䟡総額が10億円を割っおきたずきや株䞻数が1,000人未満に枛っおきたずきなら、「そろそろ䞊堎廃止が近いかも。今のうちに売华しおおこう」ず刀断できるようになりたすので、ぜひ芚えおおきたしょう。

䞊堎廃止ルヌル䞀郚抜粋

  • 株䞻数が400人未満
  • 流通株匏数が2,000単䜍未満
  • 株匏の時䟡総額が5億円未満
  • 流通しおいる株匏の割合が5未満
  • 債務超過の状態が1幎以内に改善されない堎合
  • ファンドの運営䌚瀟が砎産や再生手続きをおこなったずき
  • ファンドの運営䌚瀟が事業掻動を停止したずき

※廃止たでの猶予期間が芏制においお蚭定されおいるため、猶予期間䞭に状況が改善された堎合は、䞊堎廃止措眮は実行されたせん

参考日本取匕所グルヌプ「䞊堎廃止基準」倖郚リンク)

運営元の砎産リスク

ファンドの運営䌚瀟が砎産するず、䞊堎廃止措眮が取られ、ファンドの売買ができなくなっおしたいたす。

 

しかし、それ以前にファンド自䜓の䟡倀が暎萜しおしたいたす。

運営元が投資家の配分を残しお砎産しおいるなら、ファンドを手攟すずきにある皋床の金額が償還される可胜性がありたすが、かならずしも運営元が投資家配分を残しおいるずは限りたせん。

次に、REITのリスクだけで忘れおは行けない、投資をするずきに抌さえおおくべきリスクを確認したしょう。

REITを含む、投資そのもののリスク

REITの投資をおこなう䞊で、泚意すべきなのは䞊蚘の぀のリスクだけではありたせん。

投資をするずいう行為にはリスクが぀きものですので、充分に泚意をした䞊で投資に臚むようにしおください。

REITを含むすべおの投資には、以䞋の぀のリスクがあるので忘れないようにしたしょう。

  • 元本割れリスク
  • 利益がすべお受け取れないリスク
  • 確定申告ず玍皎の矩務が発生するリスク
  • 為替倉動リスク
  • 賌入・売华タむミングず実行タむミングがずれるリスク

元本割れリスク

ほずんどすべおの投資は元本が保蚌されおいたせん。

100䞇円で株匏を買ったずしおも、かならずしも100䞇円以䞊で売华できるずは限りたせんし、分配金が生じるずも限りたせん。

REITも、かならずしも賌入䟡栌より売华䟡栌が高いずは限らず、利益分配のタむミングで分配金が枡されるずも限らないのです。

 

なお、元本が保障されおいるものずしお、預金や元本保蚌型個人幎金保険などを挙げるこずができたす。

 

しかしながら、これらは将来受け取る利益をあらかじめ蚈算するこずができたすので、「投資」ずは呌べたせん。

利益がすべお受け取れないリスク

REITで利益が䞊がったずしおも、すべおが投資家に分配されるわけではありたせん。

REITを賌入する際には蚌刞䌚瀟に手数料を支払いたすし、保有しおいるだけでも管理費REITなら信蚗報酬がかかりたす。

 

たた、REITの投資察象物件を銀行からの融資金で賌入しおいる堎合は、銀行ぞ支払う利息もREITの収益から支払われたす。

そのため、実際の収益ず比べるず、分配金ずしお受け取れる金額は少なくなっおしたうのです。

確定申告ず玍皎の矩務が発生するリスク

玍皎自䜓は「リスク」ずは呌べたせんが、玍皎矩務が発生したこずに気づかずに攟眮しおいるず知らず知らずのうちに脱皎しおしたうこずもありたす。

投資益には玍皎の矩務があるこず、堎合によっおは確定申告が必芁なこずを芚えおおきたしょう。

 

なお、源泉城収なしの特定口座でREITを運甚しおいる堎合は、蚌刞䌚瀟から自動的に玍皎されたすので、確定申告も玍皎も䞍芁になりたす。

源泉城収なしの特定口座や普通口座で投資をおこなっおいる堎合は、利益に察しお玍皎する矩務が発生するだけでなく、損倱を被ったずきに確定申告をおこなうこずで翌幎床以降の玍皎額を枛らせるこずもありたす。

為替倉動リスク

倖貚建おの投資商品を運甚しおいる堎合、為替倉動の圱響を受けるこずがありたす。もちろん、REITJ-REITでも囜内䞍動産だけではなく海倖䞍動産を組み入れるこずが可胜ですので、同様の倉動を受けたす。※J-REITは基本的には、盎接倉動の圱響を受けたせん。

䞀般的に倖貚建おの投資商品は利益も倖貚で支払われるため、日本円に亀換するタむミングによっおは利益どころか損倱を生むこずがあるのです。

ずりわけ円高になるず投資益が出おも受け取れる金額が元本割れしやすいので、取匕のタむミングを芋極めるようにしたしょう。

賌入・売华タむミングず実行タむミングがずれるリスク

投資商品は生ものです。

「今が買いどき」ず思っお手続きをしおも、垞に䟡栌が動いおいるため、賌入手続きをするずきの䟡栌ず実際に賌入する䟡栌ずが異なるこずもありたす。

ずりわけREITを含む投資信蚗は、泚文ず実行のタむミングが数日ずれるこずもあり、思わぬ高倀で賌入したり、予想以䞊の安倀で売华したりするこずがあるのです。

リスクばかりでREIT投資のむメヌゞが䞋がった方も倚いかず思いたすが、次の章ではリスクを軜枛しおREIT投資を最倧限味わうためのコツを芋おいきたしょう。

リスクを䞋げおREITの投資をおこなうコツ3遞

REITならではの぀のリスクず、投資に぀きものの぀のリスクを、REIT投資をおこなう堎合には、垞に意識しおおく必芁がありたす。

少しでもロヌリスクの投資をおこないたい方が実斜すべき぀のコツを玹介したす。

  • NISA口座で投資をおこなう
  • 耇数の䞍動産を運営する商品を遞ぶ
  • 利回り以倖のポむントも吟味する

NISA口座で投資をおこなう

非課皎のNISA口座を甚いおREITぞの投資をおこなうなら、利益に察しお皎金が生じたせん。

 

぀たり、利益が玍皎によっお目枛りするリスクを抑えるこずができるのです。

囜民1人に぀きNISA口座は1口座䞊限枠120䞇円しか開蚭できたせんが、5幎間利甚できるため、総額で600䞇円に察する投資が非課皎でおこなえたす。

 

なお、NISA口座の開蚭は2023幎たでず定められおいたす※ので、REITはもちろん、その他の投資を非課皎でおこなうためにも早めに開蚭しおおきたしょう。

※2020幎1月時点

ハむリタヌンが芋蟌めるファンドはNISA向き

耇数のファンドを甚いた倚額の投資をおこなうずきは、投資資金は120䞇円以内でもっずも高額の利益を期埅できる商品をNISA口座で運甚したしょう。

 

なお、NISA口座で非課皎が適甚されるのは口座開蚭から5幎間です。

5幎を超えお運甚するずきは利益に応じお課皎されたすのでご泚意ください。

 

たた、運甚䞭のファンドが120䞇円を超えおしたった堎合でも、5幎以内か぀ファンドを売华するたでなら皎金は発生したせん。

耇数の䞍動産を運営する商品を遞ぶ

耇数の䞍動産を運営するREITファンドを遞べば、䞍動産䟡栌の暎萜リスクや灜害・火灜のリスクを軜枛するこずができたす。

目論芋曞をしっかりず読み、リスク軜枛に努めたしょう。

 

たた、運営しおいる䞍動産が耇数であっおも近隣にあるのならば、地域䞀垯の䞍動産䟡栌が䞋萜したずきにはREITの䟡栌も䞋萜する恐れがありたす。

䞍動産䟡栌暎萜リスクを軜枛するためには、できれば耇数の地域にわたる䞍動産が投資察象になっおいるREITを遞ぶようにしたしょう。

利回り以倖のポむントも吟味する

REITを遞ぶずきには、どうしおも利回りに泚目しおしたいがちです。

ずはいえ、蚌刞䌚瀟のサむト等に蚘茉されおいるREITの利回りはあくたでも特定時点の利回りですので、今埌も同皋床の利回りが保蚌されおいるわけではありたせん。

䞀般的に利回りが高いファンドはリスクも高いこずが倚いため、䟡栌倉動が倧きく、売华タむミングによっおは倧損を招くこずもありたす。

 

利回りだけでなく運甚実瞟数ヶ月の短期ず3幎ほどの長期の䞡方をチェックや、玔資産総額に぀いおもチェックするようにしおください。

REITを遞ぶずきのポむント
チェックする項目目安
利回り状況により倉わるが、幎4以䞊が望たしい
過去数ヶ月の短期における運甚実瞟平均しお幎3.5以䞊の利回りが望たしい
過去3幎ほどの長期における運甚実瞟利回りが急萜しおいるこずがなく、平均しお幎3以䞊をキヌプしおいるこずが望たしい
玔資産総額の倧きさ、倉化状況により倉わるが、300億円以䞊が望たしい

REIT投資に向く人・向かない人䞀芧

ここたでにREIT投資をおこなう前提で、リスクず遞び方を解説しおきたした。

しかし、すべおの方にREITを䜿った投資が向いおいるわけではありたせん。

 

この章ではリスクを理解した䞊で、自分はREIT投資を遞択しおもいいのかを刀断するためにREIT投資に向く人ず向かない人の特城を敎理したした。

REITに向いおいるかをチェックしよう
REIT投資に向く人REIT投資に向かない人
  • 䞍動産投資に興味がある方
  • こためにファンドの運甚実瞟をチェックする方
  • 数幎皋床䜿う予定のない䜙剰資金を持っおいる方
  • 数倚くのファンドから遞びたい方
  • ファンドをチェックせずに攟眮しおおきたい方
  • 資金䜿途が決たっおいない䜙剰資金がない方

REIT投資に向いおいる人の特城

REITに向いおいる方の特城぀を解説しおいきたす。これらが圓おはたらない方はREIT投資に向かないずいえるでしょう。

特城䞍動産投資に興味がある方

REITは䞍動産を投資察象ずした投資信蚗ファンドです。

䞍動産投資に興味がある方にずっおは、REITは楜しく運甚できる投資商品の1぀ずなりたす。

䞀般的に䞍動産投資には高額の資金がかかりたす。

 

しかし、REITなら数䞇円皋床からでも始めるこずができたすので、気軜に取り組むこずができるのです。

特城こために運甚実瞟や䟡栌掚移をチェックできる方

REITは株匏ず同様、垂堎に䞊堎しお取匕がおこなわれおいたすので、垞に䟡栌が倉動し、運甚実瞟も倉化しおいたす。

 

REITに投資をしたなら、少なくずも1ヶ月に䞀床は運甚実瞟ず䟡栌掚移をチェックしお、解玄や買い増しのタむミングを芋定めなくおはなりたせん。

利益がこれ以䞊芋蟌めないずきや長期的な倀䞋がりの傟向が芋え始めたずきは、解玄しお、別のファンドを怜蚎するこずも倧切です。

 

「賌入埌は攟眮しおおきたい」ず考える方には、普通預金や定期預金、囜債などの取匕開始前から利益利息がわかっおいる金融商品や、定額型の個人幎金保険などの元本が保蚌されおいる保険商品がおすすめです。

特城数幎間は䜿う予定がない䜙剰資金を持぀方

REITは数幎スパンの長期運甚が基本です。

 

たずえば、IPO新芏公開株では䞊堎前に賌入しお䞊堎日に売华ずいうように1、2週間皋床の短期間で利益を䞊げるこずができたすが、REITでは110幎皋床運甚するケヌスも珍しくありたせん。

少なくずも数幎間は䜿う予定がない資金を甚いお、REIT投資をおこなうようにしたしょう。

REIT投資に向いおいない方の特城

䞊述しおきた、向いおいる特城の「逆」がそのたた向いおいない人の特城ずいうこずができたす。加えお次の特城を持぀方は、のちほど玹介したすがREITではなくETFなどの他の投資法を怜蚎するこずをおすすめしたす。

豊富なファンドから遞択したい方

2019幎12月時点でJ-REIT日本囜内で䞊堎しおいるREITはわずか64しか皮類がありたせん。

200以䞊のファンドがあるETF䞊堎投資信蚗や、1,000以䞊ものファンドがある䞀般的な投資信蚗ず比べるず遞択肢が少なく、数倚くのファンドから遞びたい方にずっおは物足りないかもしれたせん。

 

たた、遞択肢が少ないこずで、理想ずするファンドに出䌚える可胜性も枛りたす。

どうしおも「J-REITに投資したい」ずこだわっおいるのではない限り、REITを含むさたざたなファンドを調べ、もっずも玍埗のできるものを遞ぶようにしたしょう。

REITが向く人におすすめしたい぀のファンド

䞍動産投資に興味を持ち、REITに䜿甚できる資金があり、なおか぀こためにファンドの運営状況や䟡栌倉化をチェックできるなら、実際にREITを賌入するこずを前向きに怜蚎しおもよいでしょう。

そんな方に、おすすめのREITファンドを぀厳遞しお玹介したす。たずは比范衚をみお特城を぀かみ、そのあず瀟ず぀具䜓的にご説明しおいきたす。

投資法人名蚌刞コヌド分配金利回り時䟡総額1口の金額ファンドに含たれる物件数物件の傟向
むンノィンシブル投資法人89635.573,786億円62,100円146棟ホテルが倚い
フロンティア䞍動産投資法人89644.642,367億円456,000円36棟商業斜蚭が倚い
星野リゟヌト・リヌト投資法人32874.461,316億円593,000円59棟ホテルが100
いちごホテルリヌト投資法人34635.62350億円137,100円22棟ホテルが100
投資法人みらい34765.131,025億円61,800円30棟事務所が倚い

※2020幎1月20日時点の情報です

むンノィンシブル投資法人

倖資系の運甚䌚瀟フォヌトレス・むンベストメント・グルヌプをメむンスポンサヌずするJ-REITです。

REITは䞀般的に分配金の利回りが高いですが、5を超えおいるものはそう倚くはありたせん。

利回りが高い分、リスクもありたすが、䞀考しおみる䟡倀は充分にあるず蚀えたす。

 

たた、時䟡総額が倧きく砎産リスクが少ないこずや、ファンドに含たれる物件数が倚く分散投資ができる点、そしお1口あたりの金額が手ごろで買いやすい点もメリットです。

なお、物件の玄87はホテルで、次いで䜏宅、商業斜蚭で構成されおいたす。

物件の地域も、東京23区内が玄1/4を占めおいたすが、䞭郚地方や近畿地方のものもあり、灜害リスクにもある皋床耐えられるようになっおいたす。

フロンティア䞍動産投資法人

䞉井䞍動産がスポンサヌずなっお運甚しおいるJ-REITです。

利回りの高さず時䟡総額の倧きさが魅力です。

 

物件は、玄9割が商業斜蚭で残りがその他の斜蚭で構成されおいたす。

物件の地域は東京23区内ず東京以倖の関東地方、䞭郚地方、近畿地方ず適床に分散されおおり、䞍動産盞堎や灜害による䟡栌倉動リスクは受けにくく工倫されおいたす。

 

ただし、1口の金額がJ-REITの䞭でも高額で、少額の投資を垌望しおいる方には適しおいるずは蚀えたせん。

星野リゟヌト・リヌト投資法人

高玚リゟヌト型ホテルずしお知名床の高い星野リゟヌトのJ-REITです。

物件数も倚く、地域が分散されおいるので、䞍動産盞堎や灜害・火灜などによる䟡栌倉動リスクが受けにいく点が特城です。

 

たた、倧阪䞇博に向けお新今宮駅前にホテルを建おるなど、星野リゟヌトは䜕かず話題になるこずが倚く、こためにファンドの運営状況をチェックしない方でも䌁業関連のニュヌスが入っおきやすいずいうメリットもありたす。

 

ただし、フロンティア䞍動産投資法人のファンドず同様、1口あたりの金額が高く、ある皋床たずたった資金がある方向けの商品ですので、自由になる資金が少ない方は別のファンドを怜蚎するほうが良いかもしれたせん。

いちごホテルリヌト投資法人

いちご株匏䌚瀟が100出資しおいる分配金利回りの高さが魅力のJ-REITです。

過去には利回りが幎7を超えたこずもあり、ファンドの賌入・売华のタむミングによっおは短期間でも高額の利益を埗られる可胜性も充分にありたす。

物件のポヌトフォリオが䞭郚・近畿にやや偏っおいるずいう䞍安面はありたすが、1口の金額が手ごろで買いやすく、䞊堎日から2020幎1月時点で4幎以䞊経過しおいるため䟡栌倉動をある皋床予枬できるずいう魅力もありたす。

投資法人みらい

䞉井物産ず䞭囜系の投資䌚瀟むデラキャピタルがスポンサヌずなっおいるJ-REITです。

分配金の利回りが幎6を超えおいた時期も長く、長期的に保有できるファンドを探しおいる方にもおすすめです。

 

たた、1口の金額が䜎いため、気軜に賌入できる点も魅力の1぀ず蚀えたす。

なお、物件は事務所が過半数を占めおおり、ホテル、商業斜蚭、物流斜蚭ず続きたす。

日本党䜓の景気が悪くなるずホテルの収益は䌞び悩むこずが倚いですが、投資法人みらいのファンドはさたざたなゞャンルの物件に分散されおいたすので、景気の圱響を受けにくいずいう匷みがありたす。

REITが向かない人におすすめの投資情報

REITは利回りが幎5を超えるこずもあり、比范的ハむリタヌンの投資方法です。

 

しかし、その分、䟡栌が暎萜するこずや配圓金がほずんど出ないずきなどもあり、安定した利益を求める方には䞍向きなこずがありたす。

REITよりも安定した投資信蚗を奜む方には、日経平均などの特定の指暙に連動するように運甚されるむンデックスファンドがおすすめです。

利回りや䟡栌が急䞊昇するこずも少ないですが、比范的安定した利益を埗やすいずいうメリットがありたす。

 

たた、投資察象を䞍動産だけに限定せずに遞びたいず考えおいる方には、ETF䞊堎投資信蚗がおすすめです。

REITず同様、垂堎に䞊堎しおいるため売買しやすいずいうメリットを持ち぀぀、ファンド数が倚いため2020幎1月時点218件、玍埗できるものを遞びやすいです。

あわせお読みたい

たずめリスクずリタヌンを意識しお資産運甚しおいこう

どの投資にもリスクずリタヌンは぀きものです。

しかし、投資察象を増やしお分散投資をおこなうこずでリスクをある皋床枛らすこずはできたすし、投資方法や投資察象物件の地域などを分散させるこずもリスク軜枛は図れたす。

REIT投資をおこなうずきは、垞にリスクずリタヌンを意識し、こために運甚情報や䟡栌の倉化をチェックするようにしたしょう。