REIT(リート)5大リスクの軽減方法とは?REIT投資向きの人とおすすめファンドも紹介

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投資信託の一種、REIT(リート)。

なお、日本の市場に上場しているREITを、J-REIT(ジェイリート)と呼んでいます。

 

投資信託自体は比較的ローリスクな投資方法として知られているため、

「投資信託だから、REITもローリスクな投資方法じゃないの?」

「REITはリターンもあるからこそ、リスクも大きいのでは?」と気になっている方も多いかと思います。

 

この記事では、REITへの不安を取り払えるように、REIT投資で発生する5大リスクに加えて、意外に忘れがちな投資の基本的リスクをまとめました。

 

さらに、REITはどのような人に適した投資商品なのかといった特徴や、オススメのファンドも紹介します、検討中の方はぜひご参考ください。

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知っておくべきREITの5大リスクとは

結論から言えば、REITはリスクの低い大変魅力的な投資法です。

そのため、短期間で価値が暴落したり、利益を得るどころか負債を抱えたり…といったことにはなりにくいです。

とはいえ、すべての投資について言えることですが、まったくリスクのない投資というものは存在しません

REITにおいて考えられるリスクの中でも、特に注意すべき次のREIT5大リスクを、必ず押さえておきましょう。

  1. 不動産相場の変動リスク
  2. 金利上昇による分配益低下リスク
  3. 災害・火災による不動産下落リスク
  4. 上場廃止リスク
  5. 運営元の破産リスク

不動産相場の変動リスク

REITは不動産を対象とした投資信託ですので、投資対象となる不動産相場から影響を受けます。

たとえば、再開発の対象となり、続々と新しいショップや企業が参入している地域にあるテナント物件のREITなら、賃貸価格も上昇するため、REITの販売価格や分配益も上昇しやすくなります。

 

しかし、反対に集客力が弱まっている地域の不動産を扱うREITなら、販売価格そのものが下落するだけでなく、分配益が減少・消滅してしまうこともあります。

 

不動産価格自体が流動的である以上、不動産によって利益を得ているREITも価格や利益が不安定にならざるを得ないのです

金利上昇による分配益低下リスク

たいていのREITでは、銀行から借りたお金で不動産を購入し、賃貸経営やホテル経営、レジャー施設・複合施設の運営などをおこなうことで、収益を上げています。

そのため、REITを運営するためのコストには、管理手数料や維持費用だけでなく、不動産を購入した資金に対する利息も含みます。

 

銀行の貸付金利が上昇すると、当然のことながら利息、REITの運営コストが上昇して投資家に分配金として支払える金額が減ってしまいます。

つまり、REITは金利の影響を受けやすい投資方法と言えるのです。

災害・火災による不動産下落リスク

災害や火災によってREITの対象物件がダメージを受けてしまうと、収益は大幅に減ることが予測されます。

分配益を出せないどころか、REITそのものの価格も大幅に減少してしまうでしょう。

災害は予測ができないものですから、どの地域に建てられた物件のREITに関しても同様にリスクがあると言えます。

 

一方、火災についても予測は難しいものの、消防対策をどのようにおこなっているか、また、どのようなタイプの火災保険に加入しているかによって、発生確率が変わるだけでなく被害の程度(=損失額の大きさ)が変わってきます。

REITを選ぶときには、対象物件の消防を含めた災害・火災への対策や保険についても詳しく調べておくようにしましょう。

上場廃止リスク

REITは株式市場に上場している投資信託です。

上場するためにはファンド自体が証券取引所の規則に準じている必要があります。

証券取引所の規制に抵触した場合などは上場廃止する可能性があります。

上場が廃止されてしまうと、市場を通してREITの売買ができなくなってしまい、分配益が出ないどころか、ファンドの価値がゼロになってしまうことがあるのです。

 

なお、証券取引所の上場ルールは株式市場によって異なります。

東京証券取引所や大阪取引所などを含む日本取引所グループでは、一部ないし二部の市場において以下のルールを定め、いずれか1つでも満たさないときには上場廃止とすると定めています。

ルールを知っておくとREITや株式の購入可否や売却タイミングを見極めやすくなります

たとえば時価総額が10億円を割ってきたときや株主数が1,000人未満に減ってきたときなら、「そろそろ上場廃止が近いかも。今のうちに売却しておこう」と判断できるようになりますので、ぜひ覚えておきましょう。

上場廃止ルール(一部抜粋)

  • 株主数が400人未満
  • 流通株式数が2,000単位未満
  • 株式の時価総額が5億円未満
  • 流通している株式の割合が5%未満
  • 債務超過の状態が1年以内に改善されない場合
  • ファンドの運営会社が破産や再生手続きをおこなったとき
  • ファンドの運営会社が事業活動を停止したとき

※廃止までの猶予期間が規制において設定されているため、猶予期間中に状況が改善された場合は、上場廃止措置は実行されません

参考:日本取引所グループ「上場廃止基準」(外部リンク)

運営元の破産リスク

ファンドの運営会社が破産すると、上場廃止措置が取られ、ファンドの売買ができなくなってしまいます。

 

しかし、それ以前にファンド自体の価値が暴落してしまいます

運営元が投資家の配分を残して破産しているなら、ファンドを手放すときにある程度の金額が償還される可能性がありますが、かならずしも運営元が投資家配分を残しているとは限りません。

次に、REITのリスクだけで忘れては行けない、投資をするときに押さえておくべきリスクを確認しましょう。

REITを含む、投資そのもののリスク

REITの投資をおこなう上で、注意すべきなのは上記の5つのリスクだけではありません。

投資をするという行為にはリスクがつきものですので、充分に注意をした上で投資に臨むようにしてください。

REITを含むすべての投資には、以下の5つのリスクがあるので忘れないようにしましょう。

  • 元本割れリスク
  • 利益がすべて受け取れないリスク
  • 確定申告と納税の義務が発生するリスク
  • 為替変動リスク
  • 購入・売却タイミングと実行タイミングがずれるリスク

元本割れリスク

ほとんどすべての投資は元本が保証されていません。

100万円で株式を買ったとしても、かならずしも100万円以上で売却できるとは限りませんし、分配金が生じるとも限りません

REITも、かならずしも購入価格より売却価格が高いとは限らず、利益分配のタイミングで分配金が渡されるとも限らないのです。

 

なお、元本が保障されているものとして、預金や元本保証型個人年金保険などを挙げることができます。

 

しかしながら、これらは将来受け取る利益をあらかじめ計算することができますので、「投資」とは呼べません。

利益がすべて受け取れないリスク

REITで利益が上がったとしても、すべてが投資家に分配されるわけではありません。

REITを購入する際には証券会社に手数料を支払いますし、保有しているだけでも管理費(REITなら信託報酬)がかかります。

 

また、REITの投資対象物件を銀行からの融資金で購入している場合は、銀行へ支払う利息もREITの収益から支払われます。

そのため、実際の収益と比べると、分配金として受け取れる金額は少なくなってしまうのです。

確定申告と納税の義務が発生するリスク

納税自体は「リスク」とは呼べませんが、納税義務が発生したことに気づかずに放置していると知らず知らずのうちに脱税してしまうこともあります。

投資益には納税の義務があること、場合によっては確定申告が必要なことを覚えておきましょう。

 

なお、源泉徴収なしの特定口座でREITを運用している場合は、証券会社から自動的に納税されますので、確定申告も納税も不要になります。

源泉徴収なしの特定口座や普通口座で投資をおこなっている場合は、利益に対して納税する義務が発生するだけでなく、損失を被ったときに確定申告をおこなうことで翌年度以降の納税額を減らせることもあります。

為替変動リスク

外貨建ての投資商品を運用している場合、為替変動の影響を受けることがあります。もちろん、REIT(J-REIT)でも国内不動産だけではなく海外不動産を組み入れることが可能ですので、同様の変動を受けます。※J-REITは基本的には、直接変動の影響を受けません。

一般的に外貨建ての投資商品は利益も外貨で支払われるため、日本円に交換するタイミングによっては利益どころか損失を生むことがあるのです。

とりわけ円高になると投資益が出ても受け取れる金額が元本割れしやすいので、取引のタイミングを見極めるようにしましょう。

購入・売却タイミングと実行タイミングがずれるリスク

投資商品は生ものです。

「今が買いどき!」と思って手続きをしても、常に価格が動いているため、購入手続きをするときの価格と実際に購入する価格とが異なることもあります

とりわけREITを含む投資信託は、注文と実行のタイミングが数日ずれることもあり、思わぬ高値で購入したり、予想以上の安値で売却したりすることがあるのです。

リスクばかりでREIT投資のイメージが下がった方も多いかと思いますが、次の章ではリスクを軽減してREIT投資を最大限味わうためのコツを見ていきましょう。

リスクを下げてREITの投資をおこなうコツ3選

REITならではの5つのリスクと、投資につきものの5つのリスクを、REIT投資をおこなう場合には、常に意識しておく必要があります。

少しでもローリスクの投資をおこないたい方が実施すべき3つのコツを紹介します。

  • NISA口座で投資をおこなう
  • 複数の不動産を運営する商品を選ぶ
  • 利回り以外のポイントも吟味する

NISA口座で投資をおこなう

非課税のNISA口座を用いてREITへの投資をおこなうなら、利益に対して税金が生じません。

 

つまり、利益が納税によって目減りするリスクを抑えることができるのです。

国民1人につきNISA口座は1口座(上限枠120万円)しか開設できませんが、5年間利用できるため、総額で600万円に対する投資が非課税でおこなえます。

 

なお、NISA口座の開設は2023年までと定められています(※)ので、REITはもちろん、その他の投資を非課税でおこなうためにも早めに開設しておきましょう。

※2020年1月時点

ハイリターンが見込めるファンドはNISA向き

複数のファンドを用いた多額の投資をおこなうときは、投資資金は120万円以内でもっとも高額の利益を期待できる商品をNISA口座で運用しましょう。

 

なお、NISA口座で非課税が適用されるのは口座開設から5年間です。

5年を超えて運用するときは利益に応じて課税されますのでご注意ください。

 

また、運用中のファンドが120万円を超えてしまった場合でも、5年以内かつファンドを売却するまでなら税金は発生しません。

複数の不動産を運営する商品を選ぶ

複数の不動産を運営するREITファンドを選べば、不動産価格の暴落リスクや災害・火災のリスクを軽減することができます

目論見書をしっかりと読み、リスク軽減に努めましょう。

 

また、運営している不動産が複数であっても近隣にあるのならば、地域一帯の不動産価格が下落したときにはREITの価格も下落する恐れがあります。

不動産価格暴落リスクを軽減するためには、できれば複数の地域にわたる不動産が投資対象になっているREITを選ぶようにしましょう。

利回り以外のポイントも吟味する

REITを選ぶときには、どうしても利回りに注目してしまいがちです。

とはいえ、証券会社のサイト等に記載されているREITの利回りはあくまでも特定時点の利回りですので、今後も同程度の利回りが保証されているわけではありません。

一般的に利回りが高いファンドはリスクも高いことが多いため、価格変動が大きく、売却タイミングによっては大損を招くこともあります。

 

利回りだけでなく運用実績(数ヶ月の短期と3年ほどの長期の両方をチェック)や、純資産総額についてもチェックするようにしてください。

REITを選ぶときのポイント
チェックする項目 目安
利回り 状況により変わるが、年4%以上が望ましい
過去数ヶ月の短期における運用実績 平均して年3.5%以上の利回りが望ましい
過去3年ほどの長期における運用実績 利回りが急落していることがなく、平均して年3%以上をキープしていることが望ましい
純資産総額の大きさ、変化 状況により変わるが、300億円以上が望ましい

REIT投資に向く人・向かない人一覧

ここまでにREIT投資をおこなう前提で、リスクと選び方を解説してきました。

しかし、すべての方にREITを使った投資が向いているわけではありません。

 

この章ではリスクを理解した上で、自分はREIT投資を選択してもいいのかを判断するためにREIT投資に向く人と向かない人の特徴を整理しました。

REITに向いているかをチェックしよう
REIT投資に向く人 REIT投資に向かない人
  • 不動産投資に興味がある方
  • こまめにファンドの運用実績をチェックする方
  • 数年程度使う予定のない余剰資金を持っている方
  • 数多くのファンドから選びたい方
  • ファンドをチェックせずに放置しておきたい方
  • 資金使途が決まっていない余剰資金がない方

REIT投資に向いている人の特徴

REITに向いている方の特徴3つを解説していきます。これらが当てはまらない方はREIT投資に向かないといえるでしょう。

特徴1:不動産投資に興味がある方

REITは不動産を投資対象とした投資信託ファンドです。

不動産投資に興味がある方にとっては、REITは楽しく運用できる投資商品の1つとなります。

一般的に不動産投資には高額の資金がかかります。

 

しかし、REITなら数万円程度からでも始めることができますので、気軽に取り組むことができるのです。

特徴2:こまめに運用実績や価格推移をチェックできる方

REITは株式と同様、市場に上場して取引がおこなわれていますので、常に価格が変動し、運用実績も変化しています。

 

REITに投資をしたなら、少なくとも1ヶ月に一度は運用実績と価格推移をチェックして、解約や買い増しのタイミングを見定めなくてはなりません。

利益がこれ以上見込めないときや長期的な値下がりの傾向が見え始めたときは、解約して、別のファンドを検討することも大切です。

 

「購入後は放置しておきたい」と考える方には、普通預金や定期預金、国債などの取引開始前から利益(=利息)がわかっている金融商品や、定額型の個人年金保険などの元本が保証されている保険商品がおすすめです。

特徴3:数年間は使う予定がない余剰資金を持つ方

REITは数年スパンの長期運用が基本です。

 

たとえば、IPO(新規公開株)では上場前に購入して上場日に売却というように1、2週間程度の短期間で利益を上げることができますが、REITでは1~10年程度運用するケースも珍しくありません。

少なくとも数年間は使う予定がない資金を用いて、REIT投資をおこなうようにしましょう。

REIT投資に向いていない方の特徴

上述してきた、向いている特徴の「逆」がそのまま向いていない人の特徴ということができます。加えて次の特徴を持つ方は、のちほど紹介しますがREITではなくETFなどの他の投資法を検討することをおすすめします。

豊富なファンドから選択したい方

2019年12月時点でJ-REIT(日本国内で上場しているREIT)はわずか64しか種類がありません。

200以上のファンドがあるETF(上場投資信託)や、1,000以上ものファンドがある一般的な投資信託と比べると選択肢が少なく、数多くのファンドから選びたい方にとっては物足りないかもしれません

 

また、選択肢が少ないことで、理想とするファンドに出会える可能性も減ります。

どうしても「J-REITに投資したい」とこだわっているのではない限り、REITを含むさまざまなファンドを調べ、もっとも納得のできるものを選ぶようにしましょう。

REITが向く人におすすめしたい5つのファンド

不動産投資に興味を持ち、REITに使用できる資金があり、なおかつこまめにファンドの運営状況や価格変化をチェックできるなら、実際にREITを購入することを前向きに検討してもよいでしょう。

そんな方に、おすすめのREITファンドを5つ厳選して紹介します。まずは比較表をみて特徴をつかみ、そのあと1社ずつ具体的にご説明していきます。

投資法人名 証券コード 分配金利回り 時価総額 1口の金額 ファンドに含まれる物件数 物件の傾向
インヴィンシブル投資法人 8963 5.57% 3,786億円 62,100円 146棟 ホテルが多い
フロンティア不動産投資法人 8964 4.64% 2,367億円 456,000円 36棟 商業施設が多い
星野リゾート・リート投資法人 3287 4.46% 1,316億円 593,000円 59棟 ホテルが100%
いちごホテルリート投資法人 3463 5.62% 350億円 137,100円 22棟 ホテルが100%
投資法人みらい 3476 5.13% 1,025億円 61,800円 30棟 事務所が多い

※2020年1月20日時点の情報です

インヴィンシブル投資法人

外資系の運用会社フォートレス・インベストメント・グループをメインスポンサーとするJ-REITです。

REITは一般的に分配金の利回りが高いですが、5%を超えているものはそう多くはありません。

利回りが高い分、リスクもありますが、一考してみる価値は充分にあると言えます。

 

また、時価総額が大きく破産リスクが少ないことや、ファンドに含まれる物件数が多く分散投資ができる点、そして1口あたりの金額が手ごろで買いやすい点もメリットです。

なお、物件の約87%はホテルで、次いで住宅、商業施設で構成されています。

物件の地域も、東京23区内が約1/4を占めていますが、中部地方や近畿地方のものもあり、災害リスクにもある程度耐えられるようになっています。

フロンティア不動産投資法人

三井不動産がスポンサーとなって運用しているJ-REITです。

利回りの高さと時価総額の大きさが魅力です。

 

物件は、約9割が商業施設で残りがその他の施設で構成されています。

物件の地域は東京23区内と東京以外の関東地方、中部地方、近畿地方と適度に分散されており、不動産相場や災害による価格変動リスクは受けにくく工夫されています。

 

ただし、1口の金額がJ-REITの中でも高額で、少額の投資を希望している方には適しているとは言えません。

星野リゾート・リート投資法人

高級リゾート型ホテルとして知名度の高い星野リゾートのJ-REITです。

物件数も多く、地域が分散されているので、不動産相場や災害・火災などによる価格変動リスクが受けにいく点が特徴です。

 

また、大阪万博に向けて新今宮駅前にホテルを建てるなど、星野リゾートは何かと話題になることが多く、こまめにファンドの運営状況をチェックしない方でも企業関連のニュースが入ってきやすいというメリットもあります。

 

ただし、フロンティア不動産投資法人のファンドと同様、1口あたりの金額が高く、ある程度まとまった資金がある方向けの商品ですので、自由になる資金が少ない方は別のファンドを検討するほうが良いかもしれません。

いちごホテルリート投資法人

いちご株式会社が100%出資している分配金利回りの高さが魅力のJ-REITです。

過去には利回りが年7%を超えたこともあり、ファンドの購入・売却のタイミングによっては短期間でも高額の利益を得られる可能性も充分にあります。

物件のポートフォリオが中部・近畿にやや偏っているという不安面はありますが、1口の金額が手ごろで買いやすく、上場日から2020年1月時点で4年以上経過しているため価格変動をある程度予測できるという魅力もあります。

投資法人みらい

三井物産と中国系の投資会社イデラキャピタルがスポンサーとなっているJ-REITです。

分配金の利回りが年6%を超えていた時期も長く、長期的に保有できるファンドを探している方にもおすすめです。

 

また、1口の金額が低いため、気軽に購入できる点も魅力の1つと言えます。

なお、物件は事務所が過半数を占めており、ホテル、商業施設、物流施設と続きます。

日本全体の景気が悪くなるとホテルの収益は伸び悩むことが多いですが、投資法人みらいのファンドはさまざまなジャンルの物件に分散されていますので、景気の影響を受けにくいという強みがあります。

REITが向かない人におすすめの投資情報

REITは利回りが年5%を超えることもあり、比較的ハイリターンの投資方法です。

 

しかし、その分、価格が暴落することや配当金がほとんど出ないときなどもあり、安定した利益を求める方には不向きなことがあります。

REITよりも安定した投資信託を好む方には、日経平均などの特定の指標に連動するように運用されるインデックスファンドがおすすめです。

利回りや価格が急上昇することも少ないですが、比較的安定した利益を得やすいというメリットがあります。

 

また、投資対象を不動産だけに限定せずに選びたいと考えている方には、ETF(上場投資信託)がおすすめです。

REITと同様、市場に上場しているため売買しやすいというメリットを持ちつつ、ファンド数が多いため(2020年1月時点:218件)、納得できるものを選びやすいです。

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まとめ:リスクとリターンを意識して資産運用していこう

どの投資にもリスクとリターンはつきものです。

しかし、投資対象を増やして分散投資をおこなうことでリスクをある程度減らすことはできますし、投資方法や投資対象物件の地域などを分散させることもリスク軽減は図れます。

REIT投資をおこなうときは、常にリスクとリターンを意識し、こまめに運用情報や価格の変化をチェックするようにしましょう。

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