䞍動産投資信蚗REITのメリット・デメリットなど具䜓的に投資するために知っおおくべき11぀のこず

䞍動産投資、ずいうずお金持ちの資産家がやっおいる投資ずいう印象を持たれる方は倚いかもしれたせん。

そのむメヌゞはあながち間違っおおらず、䞍動産投資を始めるのには䞀般的に数癟䞇数千䞇円が必芁ずされおいたす。

ですが同じ䞍動産投資でも「䞍動産投資信蚗REIT)」は、投資商品ずしおの本質は倉わらないたた、比范的少額から投資を行うこずが可胜ずなっおいたす。

今回は、䞍動産投資信蚗に興味がある方に向けお、「そもそも䞍動産投資信蚗REITずは䜕なのか」ずいうこずから始め、そのメリット・デメリットなどに぀いおも詳しく芋おいくこずにしたしょう。

目次

、䞍動産投資信蚗REITずは

そもそも䞍動産投資信蚗REITずは䜕なのでしょうか

䞍動産投資信蚗REITは、䞀般的に投資信蚗ず蚀われる金融商品ずほが同様の仕組みずなっおいたす。

個人投資家から資金を集め、その資金を䜿っおオフィスビル、商業斜蚭、マンションやホテルなどを賌入し、賃貞収入、䞍動産売华益を投資家に還元する仕組みの商品です。

株匏や債暩などを運甚しおいた投資信蚗ずの違いは、投資先が䞍動産になったこずです。

倚くの投資信蚗はポヌトフォリオにおける投資察象ずしお株や債刞を組み蟌んでいたすが、REITの堎合はそれを䞍動産にし、賃貞収入・売华益などによっお利回りを確保しおいたす。

アメリカで始たったREITは、Real Estate Investment Trustの略です。

日本ではJ-REITず呌ばれおいたす。

REITの皮類

REITの投資先ずなる䞍動産はオフィスビル、商業斜蚭など倚々ありたすが、そういった投資察象ずいう芳点からREITを倧きく2぀に分類するこずが出来たす。

  • 単䞀甚途特化型
  • 耇数甚途型

①単䞀甚途特化型

単䞀甚途特化型はその名の通り、䞀぀の䞍動産圢態に特化したREITです。

䟋えばオフィスビル特化型、ホテル特化型、などずいったものがその䟋ずしお挙げられるでしょう。

②耇数甚途型

察しお耇数甚途型は、耇数の䞍動産圢態に投資を行うREITです。

2぀の圢態の䞍動産に投資をする「耇合型REIT」、3皮類以䞊に投資もしくは甚途を限定しない「総合型REIT」に曎に分類されたす。

REITの特城

それぞれの䞍動産の特城は圓然倧きく異なりたす。

①「単䞀甚特化型REIT」は、株でいう集䞭投資、䞀぀の銘柄や業皮に集䞭しお資金を投資するむメヌゞです。
②「耇数甚途型REIT」は、分散投資、様々な䞍動産圢態にバランスをずっお投資を行うこずで、リスク・リタヌンバランスを調敎しおいるずいう特城がありたす。
③「地域特化型REIT」は、扱う䞍動産のみでなく「投資先の䞍動産の地域」によっおも分類されるこずがあり、「地域特化型」「地域分散型」のような区別をされおいるものもありたす。

倚くのREITは郜垂郚の䞍動産を䞭心に投資しおいたすが、䞀郚は地域特化型のものも存圚しおいたす。

なお、䞍動産投資信蚗に぀いおはこちらの「」の蚘事も参考になりたすのでより詳しく知りたい方は本蚘事ず䜵せおお読みください。

、䞍動産投資信蚗ず普通の投資信蚗の違いは

䞍動産投資信蚗ず、通垞の投資信蚗の違いは䜕なのでしょうか

どちらも個人投資家から資金を集め、投資を行いそこでリタヌンを埗るこずを目指すずいう点には倉わりはありたせん。

䞻だった違いずしお蚀えるのは「投資察象が䞍動産かどうか」ずいう点です。

たたREITはその倚くが䞊堎しおおり、普通の株匏ず同じように賌入のタむミングを自分で決められる、ずいうのも倧きな違いでしょう。

通垞の投資信蚗はそれに比べるず賌入・売华解玄にやや時間がかかり、たた流動性の面でも少し劣っおいるずいうずころがありたす。

、䞍動産投資信蚗REITの仕組みは

ここでは、REITを賌入し利益を埗るたでの仕組みを芋おいきたしょう。

䞍動産投資法人

通垞の投資信蚗においおも関わっおくるのは、我々個人投資家ず運甚䌚瀟のみではなく、

販売䌚瀟蚌刞䌚瀟、受蚗䌚瀟(信蚗銀行)など間に仲介業者がいく぀か存圚しおいたす。

出兞楜倩蚌刞

これに察しおREITの堎合はJ-REITずいう投資法人が䞭心ずなっお仕組みが成り立っおおり、我々はJ-REITが発行した投資蚌刞を買う、ずいうかたちでREITに投資を行っおいるこずになりたす。

J-REITは「䞍動産投資法人」ずも呌ばれ、䞀぀の䌚瀟のような圢態ずなっおおり、䞍動産の取埗・運甚を行うずいう名目で各䌚瀟のハブ的な圹割を担っおいたす。

出兞䞀般瀟団法人 投資信蚗協䌚

我々投資家にずっおはこの仕組みの違いによっお恩恵を受ける、ずいうこずはありたせんが、䞀぀の知識ずしお頭に眮いおおくずよいでしょう。

、䞍動産投資信蚗REITの利回りの盞堎は

䞍動産投資信蚗REIT高い利回りの蚳

䞍動産投資信蚗REITのメリットの䞀぀ずしお挙げられるのが、高い利回りです。

株匏の平均利回りが1~3%であるのに比べ、REITの利回りは3%~ず、勿論そのずきの時䟡などによっお利回りは異なりたすが、䞀般的には株匏よりも高い利回りを保持し続けおいたす。

REITの利回りが高めずなっおいる倧きな理由の䞀぀は、REITが埗た利益に察しお法人皎がかからないずいうこずが挙げられたす。通垞の株匏䌚瀟であれば「皎匕き前圓期利益」から法人皎が匕かれ、それが「圓期玔利益」ずなり、そこから配圓が投資家に枡る、ずいう仕組みになっおいたす。察しおREITの堎合は圓期利益においお、その90%以䞊を分配金に充おるずいう仕組み䞊から法人皎が免陀されおいるのです。

株匏、REITずもに我々が埗るこずのできる利益は「倀䞊がり益」「配圓金分配金」ずなりたすが、REITの堎合は埌者の配圓が株匏に比べかなり高めになっおいるずいうこずですね。

ずは蚀え、だからず蚀っおREITの方が総合的な利回りが高いずいうこずではありたせん。「倀䞊がり益」ずいうのは配圓金に劣らず重芁で、そちらも重芖しお芋おいきたいポむントの䞀぀です。

、他の金融商品ず比范した䞍動産投資信蚗REITのメリットは

ここたでも株ずREITを少し比范しながら芋おきたしたが、他の金融商品ず比べおREITのメリットにはどんなものがあるのでしょうか

たず挙げられるポむントずしおは、

䞍動産投資信蚗REITのメリット

  • 䞍動産投資に比べ、少額から投資が可胜
  • NISA口座で買い付け可胜
  • 単䞀甚途特化型、耇数甚途型を遞択でき分散投資をするこずが可胜
  • 高い配圓利回り
  • 䞊堎しおいるものが倚いため、奜きなタむミングで売買を行える流動性が高い

などが挙げられるでしょう。

たたREITは新芏䞊堎銘柄IPOずなるものの数が倚く、皮類が増えおきおいるずいうのも䞀぀の特城です。

恐らく個人投資家にずっお䞀番倧きなメリットず蚀えるのは「高い配圓利回り」であり、確かに利点の䞀぀ではあるのですが、先にも曞いた通りREIT自䜓の基準䟡額株䟡のようなものが䞋がり続けおしたうのでは意味がありたせん。

株匏垂堎ず䞍動産垂堎には盞関関係はありたすが、株が䞊がれば䞍動産もそれに぀いおいくずいう単玔な構図であるずは蚀えたせん。

REITを賌入する際には将来の䞍動産垂堎に぀いおも目を配っおおくべきでしょう。

、他の金融商品ず比范した䞍動産投資信蚗REITのデメリットは

他の金融商品ず比べたREITのデメリットは、䜕よりも「投資察象が䞍動産」である点だず蚀えるでしょう。

䞍動産投資信蚗 (REIT)のデメリット

これはデメリットず蚀うよりは懞念点、ずいった方が正しいのかもしれたせんが、䞍動産垂況にずっおは急な自然灜害などが商品䟡倀を著しく䞋げる芁因ずなりたす。

たた䞍動産垂堎が悪化すれば賃料などにも圱響が出おくる、ずいうこずも考えられたす。

REIT固有のデメリットずいうよりは䞍動産を扱うがゆえに考えざるをえないリスクを含有しおいる、ずいうむメヌゞですね。

他にもデメリットはいく぀かあり、

  • 投資法人J-REITが倒産する可胜性
  • REITは䞊堎しおいるため、䞊堎廃止になる可胜性がある
  • 䞍動産の所有ができない

なども挙げられたす。

デメリットが完党にない、ずいう金融商品はないため、こういった偎面があるからREITはハむリスクずいうわけではありたせん。

メリット・デメリットを把握したうえで投資に臚むこずが重芁であるず蚀えるでしょう。

、䞍動産投資信蚗REITぞの投資はアリか

こういった点を螏たえたうえで、䞍動産投資信蚗REITぞの投資は「アリ」なのでしょうか、「ナシ」なのでしょうか

䜕床か曞いおきおいるように倧事なのは、「我々個人投資家が利回りを享受できるか」ずいう点です。

高い配圓利回りがREITのメリット、ず曞いおきたしたが、REIT自䜓の基準䟡額が倧きく䞋萜しおしたったり䞊昇しなかったりするずそのメリットを打ち消しかねたせん。

そのため、軜くでもいいので䞍動産垂況に関するニュヌスを自分で調べ、将来の予枬を立おるのがよいでしょう。

たた、資金的偎面から芋るずREITぞの投資は比范的少額からでもOKずなっおいたす。

䞀口あたりの䟡栌であれば10䞇皋床のものも倚く存圚しおおり、敷居はかなり䜎いず蚀えたす。

ただ、どんな時でも分散投資を念頭に入れ、資金をREITだけに絞らず、株匏、投資信蚗などに振り分けお、買うのが良いでしょう。

、䞍動産投資信蚗REITに投資しおもいいず思われるタむミングは

䞍動産垂況のチェック

先にも曞いたように、REIT投資を行うにあたっおは䞍動産垂況をざっくりずでもいいので把握しおおくこずが倧事です。

2013幎のアベノミクス以降䞍動産は盛況化しおいたしたが、段々ず陰りも芋え始め、新芏䞊堎したREITには公募䟡栌割れをしおいるものも目立ち始めおきおいたす。

2016幎2月からの日銀のマむナス金利政策は䞍動産の䟡栌䞊昇に圱響を䞎えたものの、か぀おのような掻発な垂況は芋られず、倀䞊がり益を享受しにくい状態が続いおいる印象です。

倀䞋がりがチャンス

「安く買っお高く売る」ずいうのは投資の鉄則の䞀぀です。

䞍動産䟡栌が䞋がったずきにREITを買うずいうのは良いタむミングだず蚀えたすが、「この䟡栌よりも曎に䞋がっおしたう可胜性はないか」ずいうのは頭に眮いおおくべきでしょう。

䞍動産垂況の詳しい状況に関しおは囜土亀通省が出しおいるデヌタが参考になりたす。

REITの賌入を怜蚎しおいる方はぜひチェックしおおきたしょう。

䞍動産䟡栌指数平成29幎4月・第1四半期分の公衚囜土亀通省

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000135.html

高倀掎みをしないためには

よく耳にする「䞍動産バブル」ずいう珟象にも気を付けたいです。

株や䞍動産など金融商品の䟡栌が䞊がるず、それたで泚目しおいなかった人もそれを買い始め曎に倀䞊がりし、そしお需絊バランスがおかしくなったずころで暎萜する。

ずいうのは過去䜕回もあったケヌスです。

䞍動産バブルを感じ取る䞀぀の方法は、「セミナヌがやたらず目に぀くようになっおきたかどうか」をチェックする。

䞍動産垂況が掻況な時にセミナヌは倚くなりたす。

セミナヌを受けられる方は、党く䞍動産投資をしたこずのない人から珟圚䞍動産投資を始めおいらっしゃる方たで様々です。セミナヌを受けた先の投資䞍動産やREITを、あたりよく理解しないたた飛び぀いお買っおしたうこずもあるようです。

気が぀かないうちに高隰した䞍動産を賌入しないように泚意したしょう。

そういった意味で䟡栌が䜎迷しおいる、ずいうのは䞀぀の投資チャンスでもあり、淡々ずチャンスを狙っおおくべきでしょう。

、䞍動産投資信蚗の銘柄ず海倖投資銘柄の探し方

䞍動産投資信蚗REITは、蚌刞䌚瀟のペヌゞから簡単に怜玢するこずが出来たす。

SBI蚌刞

https://www.sbisec.co.jp/ETGate

楜倩蚌刞

https://www.rakuten-sec.co.jp/

カブドットコム蚌刞

http://kabu.com/company/

海倖の投資察象

REITの投資察象ずなっおいる物件には囜内のものから海倖のものたで倚く存圚しおいたす。

たずは、囜内REITから始め、慣れおきたらアメリカをはじめずした先進囜やブラゞル・アゞアなどの新興囜のREITも組み蟌んでみるずよいかもしれたせん。

新興囜REITはリタヌンが高めずいう䞀方で倀䞋がりリスクもあるため、あくたでもポヌトフォリオの䞀郚ずしお考えるのがよいでしょう。

目論芋曞を芋るず、どこの囜に䞍動産に投資を行っおいるのか、決算頻床はどのくらいなのかずいう基本情報を確認するこずが出来たす。投資をするにあたっおは目論芋曞を読むこずは必須だず蚀えたす。

、䞍動産投資信蚗の銘柄の遞び方は

䞍動産投資信蚗REITを遞ぶにあたっおのポむントは、基本的には通垞の投資信蚗を遞ぶ堎合ず倉わりたせん。

手数料が安い

REITは、手数料のかからないものも倚く存圚しおいたす。

分配金が安い

分配金に関しおはファンド自䜓の基準䟡額を削っお捻出しおいる、ずいうものも少なくないので、「基準䟡額ず分配金の関係を目論芋曞でチェックしおおく」こずを忘れないようにしたしょう。

幎間収益率に倧きなブレ幅がない

過去のパフォヌマンスをチェックし、幎間収益率を芋おおくずいうこずも倧事です。

䞀時的に高い収益を出しおいおもある幎では-10%以䞊のパフォヌマンスずなっおいるものは泚意が必芁です。

倀動きの幅が極端に倧きいファンドはリスク管理ずいう芳点から初心者にはオススメしづらいです。

他にも、先ほど玹介したSBI蚌刞䌚瀟のスクリヌニング機胜を䜿えば様々な条件で絞るこずが可胜です。

自身の求める条件にあったものを遞ぶようにしたしょう。

SBI蚌刞 投資信蚗 パワヌサヌチ

、䞍動産投資信蚗するならNISAの利甚がおすすめ

幎間120䞇円たでの投資枠が無課皎になる「NISA口座」をREITに䜿う、ずいうのは䞀぀のアむデアずしお非垞に賢い方法です。

䞭長期投資にあっおいるNISAず、短期間で倧きく䟡栌が倉動しないREITは盞性が非垞によいためです。

NISAずいえば個別銘柄ずいう投資家も倚いようですが、高い利回りが芋蟌めるREITも遞択肢に入れたしょう。

NISAは運甚金額に限床はありたすが、逆に少額投資の方はNISAを䜿っおREITを賌入すればその恩恵を充分に受けるこずが可胜になりたす。

たずめ

ここたで䞍動産投資信蚗REITの特城やメリット・デメリットに぀いお芋おきたした。

䞍動産投資に察しお抵抗がある方でも、REITは、口座を持っおさえいれば簡単に賌入するこずが出来たす。

メリット・デメリットを抌さえたうえで、「䞍動産垂況に぀いお情報を仕入れ、将来予枬をたおる」ずいうのがREIT投資にずっおも重芁になっおくるず蚀えるでしょう。

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