不動産株はなぜ上がる？金利上昇でも崩れない理由と「今買うべきか」を決める3つの判断軸

金利が上がれば不動産株は不利――そう言われがちですが、現実には大手不動産株が最高値圏にある局面もあります。

ここで押さえるべき核心は、金利上昇局面でも不動産株が評価される最大の理由が、都心オフィスの賃料上昇（＝賃料を上げられる構造）にある点です。

この記事では「金利上昇 不動産株 なぜ」の疑問に答えるため、三菱地所・三井不動産・住友不動産を 金利耐性 × 賃料取り込み力 × 資本政策 の3軸で比較し、どの銘柄を選ぶべきかの判断材料を整理します。

さらに、最高値圏で失敗しやすいポイントを踏まえつつ、分散・時間分散・損切りルールといった実務的なリスク管理まで、まとめて解説します。

• 金利上昇でも評価される構造（都心オフィス賃料上昇・インフレ評価・資本効率改善）
• 三菱地所・三井不動産・住友不動産の比較軸と銘柄別の特徴
• 投資スタイル別の向き不向き
• リスク管理と具体的な売買ルール

なぜ？金利上昇でも不動産株が評価される3つの理由

一般的に金利の上昇は、借入コストの増加を通じて不動産会社に逆風とされます。
しかし現在の市場では、その逆風を上回る追い風が吹いており、金利コストの上昇懸念を事業環境の好材料が上回っている点が株価を評価する大きな要因です。

市場が注目している3つの理由を解説します。

都心オフィスの底堅い需要と賃料上昇への期待（最重要）

一つ目の理由は、都心部におけるオフィス需要が堅調に推移していることです。

企業の業績回復や出社回帰の流れを受けて、特に交通の便が良いエリアの高品質なオフィスビルの需要は根強くあります。

また、都心5区の空室率はオフィス市況の代表的な温度計です。

たとえば三鬼商事の統計では、都心5区の空室率が相対的に低水準で推移していた時期もあり、こうした需給の引き締まりは賃料上昇期待につながりやすいと考えられます。

ここで重要なのは、金利よりも先に「賃料が上がる（上げられる）構造」が株価を押し上げているという点です。

金利が上がっても、賃料改定で増額を取り込めるなら、利益の伸びが金利逆風を相殺しやすくなります。今回の相場がまさにこの発想で動いています。

インフレ局面における実物資産としての価値

二つ目の理由は、不動産が持つ「実物資産」としての価値が見直されている点です。

実物資産とは、土地や建物、金（ゴールド）のようにそれ自体に価値がある資産を指し、インフレによって現金の価値が目減りする局面で相対的に価値が下がりにくい特徴を持ちます。

インフレ環境では、賃料の上昇（インカム面）だけでなく、保有不動産の価値（ストック面）も再評価されやすくなります。

大手デベロッパーは優良物件を大量に保有しており、含み益（NAV）という観点からも「最高値でも割安余地がある」と語られやすい土壌があります。

資本効率の改善を求める市場からの圧力（資本政策が株価を押し上げる）

三つ目の理由は、企業に対して「資本効率」の改善を求める市場からの圧力が強まっていることです。

資本効率とは、投下した資本に対してどれだけ効率的に利益を生み出せているかを示す指標で、特にPBRが注目されます。

この流れの中で、不動産会社は 自社株買い・増配・資産売却などを組み合わせ、「含み益を株主価値に変える」動きを強めています。

今回のように、賃料上昇（利益の伸び）×資本政策（還元・資本効率）が同時に走ると、金利上昇という逆風を押し返す力が生まれます。

大手3社を比較：三菱地所・三井不動産・住友不動産

同じ大手デベロッパーであっても、三菱地所、三井不動産、住友不動産の3社は、収益源から成長戦略、財務体質に至るまで特徴が大きく異なります。

投資スタイルに合った銘柄を見つけるためには、各社の違いを明確に理解することが重要です。

まずは、これから詳しく解説する5つの比較軸で、3社の全体像を把握しましょう。

さらに「最高値更新」という事実を評価に織り込むなら、株価の“位置”も把握しておきたいところです。

• 三井不動産：1,918円（1/13 高値）
• 三菱地所：4,177円（1/15 高値）
• 住友不動産：4,333円（1/15 高値）

この比較表と高値水準を念頭に置きながら、それぞれの項目について、各社の具体的な強みと戦略を見ていきましょう。

収益の柱となるオフィス事業の強み

三菱地所の強みは、なんといっても日本のビジネス中心地である「丸の内・大手町」エリアに、高品質なオフィスビルを集中して保有している点です。

賃料改定で“上げられる”ポジションにいるため、都心賃料上昇局面では最もストレートに恩恵を取り込みやすいタイプです。

三井不動産は、丸の内に集中する三菱地所とは対照的に、日本橋や八重洲、霞が関など、都心の幅広いエリアで優良なオフィスビルを展開していることが強みです。

複合開発で街の価値を高め、オフィスの価値も引き上げる「総合力」で勝負する企業です。

住友不動産は、東京都心部でトップクラスの数のオフィスビルを保有し、自社で管理・運営まで手掛ける体制を構築している点に強みがあります。

独自の営業力を活かした粘り強い交渉で賃料水準を維持・引き上げる経営スタイルが、高い収益性につながっています。

収益の安定性を高める事業の多角化（安定性 vs 集中戦略）

三井不動産の最大の特徴は、オフィス事業に加え、商業施設、住宅、ホテル、物流施設、海外事業まで手がける、バランスの取れた事業ポートフォリオです。

「ららぽーと」「三井アウトレットパーク」などはブランドとして確立され、特定分野が弱っても他でカバーしやすい構造があります。

三菱地所はオフィス主軸ですが、商業施設・ホテル・海外などにも枝葉を広げています。あくまで幹は都心オフィスで、そこから収益源の多様化を進めるタイプです。

住友不動産は、オフィス賃貸と住宅分譲の二本柱に経営資源を集中させる特徴があります。多角化で分散するというより、「強い領域を太くする」戦略で安定を作っています。

将来の成長を牽引する開発計画と新規領域

三菱地所の将来の成長を担うのは、「Torch Tower（トーチタワー）」に代表される都心の大規模再開発プロジェクトです。完成時期は計画ベースで2028年頃竣工予定とされ、完成後は長期にわたる収益貢献が期待されます。

三井不動産は都心再開発に加え、データセンターなど新領域への投資を本格化させています。不動産の枠にとらわれず、次の収益の柱を育てる姿勢が特徴です。

住友不動産は、派手な一発よりも「都心で着実に供給し、稼ぐ」を継続する実行力が武器です。安定的に利益を積み上げるモデルが評価されやすい局面があります。

株主への姿勢を示す資本政策と還元方針（資本政策＝株価のエンジン）

株主還元に対する考え方にも、3社の個性が表れます。

三菱地所は「累進配当」を掲げ、加えて自社株買いを絡めた資本効率改善が株価材料になりやすいタイプです。

都心オフィスの濃さと合わせて、評価が乗るときは強い一方、織り込みが進むと割高感が意識されやすい面もあります。

三井不動産は、配当と自社株買いを合わせた「総還元性向」を重視し、業績や株価水準に応じて機動的に還元を行う方針が特徴です。

バランス型の事業構成と合わせ、「長期で持ちやすい設計」になりやすい企業です。

住友不動産は、安定配当を継続しつつ内部留保を重視し、将来の投資で企業価値を積み上げる色が出やすい企業です。

短期の派手さより、堅実経営に魅力を感じる投資家向きです。

金利変動への耐性を示す財務構造

金利上昇局面で重要なのは、金利の「水準」以上に、上昇スピードと財務の耐性です。

住友不動産は、自己資本が厚く借入依存度が相対的に低いことが強みになりやすく、金利上昇局面では「守り」の評価が出やすいタイプです。

三菱地所は大型開発で資金需要が大きい一方、長期・固定中心の調達設計で短期金利変動の影響を受けにくい構造を作りやすい点が強みです。

三井不動産は、長期・固定の資金調達に加え、事業ポートフォリオ分散がキャッシュフロー分散として機能し、会社全体の安定性につながりやすい構造です。

あなたの投資スタイルに合うのはどれ？—判断軸とリスク管理

金利上昇という逆風の中でも不動産株が評価される理由を理解した上で、次に重要になるのは「どの銘柄を選ぶか」です。
ここでは“投資スタイル別”に、判断を一段具体化します。

判断軸1：都心の資産価値と成長性なら三菱地所

都心一等地の資産価値と再開発の成長性に投資したいなら三菱地所です。
賃料上昇の取り込み力が強い反面、人気が乗ると株価の織り込みも早いので、買い方は丁寧にしたいところです（後述の時間分散）。

判断軸2：事業の分散と安定性なら三井不動産

「不動産は買いたいが一点集中は怖い」なら三井不動産です。
バランス型は、相場の主役が都心オフィス一本槍になる局面では見劣りすることもありますが、逆に言えば“過熱しにくい”面もあります。

判断軸3：堅実経営と独自路線なら住友不動産

金利上昇が気になる局面ほど、財務の厚さや堅実経営が評価されやすくなります。
住友不動産は「守りも込みで不動産を持つ」選択肢として、検討に値する銘柄です。

押さえておくべき不動産株投資のリスク要因

不動産株への投資は魅力的ですが、注意すべきリスクもあります。

重要なリスク要因は、金利の「水準」よりも、その「上昇スピード」です。

予想を超える速さで金利が上昇すると、借入コストだけでなく、市場心理（割引率・リスクプレミアム）が一気に悪化し、株価の下落要因になり得ます。

もう一つは、オフィス需給の悪化です。

景気後退や働き方の変化で、空室率が上がり賃料が下がれば、今回の上昇ロジック（賃料上昇）自体が揺らぎます。

リスクを抑えるための分散投資と売買ルール

不動産株投資で成果を安定させるには、「分散投資」と「売買ルールの設定」が欠かせません。

特に最高値圏では、ここが勝敗を分けます。

1）時間分散（高値圏では必須）

投資資金を一度に投じず、3回〜6回に分けて買うことで、高値掴みリスクをならします。

2）分散（不動産株の中でも、資産全体でも）

• 銘柄分散：三菱地所・三井不動産・住友不動産のように複数に分ける
• 資産分散：不動産株だけに偏らず、金利上昇に強いセクター（例：銀行株）や現金、インデックスも組み合わせる

3）損切り（撤退）ルールを先に決める

感情を排除するために、数字で決めておくのが現実的です。たとえば、

• 取得単価から-10%で一部売却（または全撤退）
• 「金利急騰」「オフィス需給悪化」「還元後退」が重なったら見直し
  のように、ルールを先に固定します。

投資の世界では、大きな利益を狙うこと以上に、大きな損失を出さないことが重要です。

自分で決めたルールを機械的に守り、長期的に資産を育てていきましょう。

まとめ

この記事は「金利上昇 不動産株 なぜ上がる」の疑問に、三菱地所・三井不動産・住友不動産を金利耐性×賃料取り込み力×資本政策の3軸で比較して答え、特に都心オフィスの賃料上昇が最大の要因であることについて解説しました。

• 都心オフィス賃料の上昇
• インフレ下での実物資産としての評価
• 資本効率改善と株主還元の強化
• 銘柄選びの判断軸（金利耐性・賃料取り込み力・資本政策）

まずはご自身の投資目的を明確にし、上記の3軸で三菱地所・三井不動産・住友不動産を比較したうえでIR資料と直近の都心オフィス市況データを確認し、資金は3回〜6回に分けて時間分散で買い進めてください。